Phân khúc nhà phố, biệt thự vẫn ở trong giai đoạn “đóng băng”. Ảnh: Quỳnh Danh

2.542 là số căn hộ chung cư đã được mua trong tháng 7, tăng 79% so với cùng kỳ năm 2022. Tỷ lệ hấp thụ lên tới 67%. Trong khi đó, phân khúc nhà phố, biệt thự lại chỉ ghi nhận 1 căn được giao dịch thành công, giảm tới 99% so với cùng kỳ năm trước.

Các dữ liệu trên được ghi nhận trong báo cáo thị trường bất động sản tháng 7 của DKRA tại khu vực TP.HCM và vùng phụ cận (Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An và Tây Ninh). Không chỉ chênh lệch về sức cầu, nguồn cung của hai phân khúc trên cũng có sự khác biệt rất lớn. Một bên tiếp tục “bay cao”, một bên vẫn “ngụp lặn” trong vòng xoáy.

Hai số phận trái ngược

Xét về nguồn cung mới, phân khúc căn hộ ghi nhận 12 dự án hiện hữu đang mở bán, tương đương với 3.796 căn. Con số này cao gấp 3,4 lần so với tháng trước và tăng 53% so với cùng kỳ tháng 7/2022.

Những con số về cung cầu đang chứng minh cho sự vươn lên của phân khúc chung cư tại khu vực phía Nam. Ảnh: DKRA

Trong đó, phân khúc căn hộ hạng A tại khu Đông (TP.HCM) tiếp tục dẫn đầu về nguồn cung mới trong tháng. Mặt khác, những căn hộ hạng B và C vẫn chiếm vị trí chủ đạo tại Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu.

Ngoài ra, mặt bằng giá bán sơ cấp lẫn thứ cấp đều không có nhiều biến động. Xét với các sản phẩm thuộc nguồn cung mới, giá căn hộ tại TP.HCM dao động từ 43 - 185,5 triệu đồng/m2.

Để có thêm các lựa chọn khác thuộc phân khúc tầm trung, người mua sẽ buộc phải tìm đến các khu vực lân cận như Bình Dương (29,5 - 49 triệu đồng/m2) và Bà Rịa - Vũng Tàu (32,4 - 46 triệu đồng/m2).

Trái ngược với tình hình sôi động của phân khúc chung cư, nguồn cung nhà phố, biệt thự chỉ có 1 dự án đang mở bán giai đoạn tiếp theo, tương đương 6 căn, giảm 99,6% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, toàn bộ các sản phẩm được chào bán đều tập trung tại thị trường Long An.

Để thoát khỏi tình cảnh ế ẩm, các chủ đầu tư đã rất mạnh tay trong việc tung ra các chương trình kích cầu thị trường, chẳng hạn như tăng mức chiết khấu, bàn giao nhà khi khách hàng thanh toán đủ 30%, miễn phí quản lý trong 3 năm đầu nhận nhà…

Không dừng lại ở đó, giá bán cũng ghi nhận mức giảm đáng kể ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp, dao động ở mức 6 - 8% so với đầu năm 2023. Dẫu vậy, sau nhiều nỗ lực của chủ đầu tư, thanh khoản của thị trường vẫn rất trầm lắng, giao dịch phát sinh chủ yếu ở nhóm dự án đã hoàn thiện pháp lý và đã đi vào hoạt động.

Thời điểm thị trường “thay da, đổi thịt”

Trao đổi với Báo Đầu tư, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc công ty đầu tư bất động sản Việt An Hòa, từ quý III năm ngoái cho đến nay, thị trường bất động sản đã phải chịu sự càn quét từ nhiều “cơn bão”.

Giá căn hộ chung cư khu vực phía Nam không có quá nhiều sự biến động trong tháng 7. Ảnh: Tô Cường

Tuy nhiên, nhờ các chính sách tháo gỡ của Nhà nước về mặt pháp lý và tín dụng, thị trường đã dần trở nên lành mạnh hơn. Điều này được thể hiện rõ thông quá số lượng căn hộ bán được trong tháng vừa qua.

“Các sản phẩm thuộc nhu cầu ở thực, như phân khúc chung cư, luôn nhận được nhiều sự quan tâm của thị trường. Trong đó, yếu tố giá bán, sự uy tín của chủ đầu tư và phương thức thanh toán là các vấn đề được mọi người lưu ý nhất”, ông Trần Khánh Quang chia sẻ.

Vị này cho biết trong giai đoạn thị trường khó khăn như hiện tại, các chủ đầu tư lớn đã chấp nhận chia sẻ lợi nhuận đối với người mua. Nhiều doanh nghiệp sẵn sàng tung ra các chương trình chiết khấu từ 10% trở lên, cùng với đó là các chính sách thanh toán kéo dài và ưu đãi lãi vay thấp hơn mức niêm yết của ngân hàng thương mại.

“Chính các quyết định trên đã giúp phân khúc chung cư quay trở lại thị trường”, ông Quang nhấn mạnh.

Dự đoán về diễn biến trong nửa cuối năm nay, ông cho rằng các căn hộ chung cư có tầm giá khoảng 2 tỷ đồng trở xuống sẽ tiếp tục có lượng tiêu thụ tốt. Ngoài ra, các chủ đầu tư vẫn phải kéo dài những chính sách ưu đãi, vì dù thị trường đã có tín hiệu tốt nhưng vẫn ở trong giai đoạn khó khăn.

Đồng thời, vị chuyên gia cũng cho rằng những căn hộ có giá từ 3 tỷ đồng trở lên sẽ được giao dịch nhiều hơn trong cuối năm nay.

Ở chiều hướng ngược lại, ông Quang nhận định các sản phẩm nhà phố, biệt thự lại mang tính chất đầu tư và hưởng thụ. Vì vậy, những sản phẩm này có giá bán tương đối cao và khá kén người mua. Tuy nhiên, ông cho rằng việc thị trường chỉ có 1 căn biệt thự, nhà phố được bán trong 7 không phải là điều đáng quan ngại.

“Trong thực tế, thị trường có nhiều sản phẩm để giao dịch, từ sơ cấp đến thứ cấp. Ví dụ như nhà phố của dân, các đơn vị sẽ rất khó để thống kê cụ thể lượng giao dịch, trong khi đây lại là sản phẩm có sức bán rất tốt. Rất nhiều người có nhu cầu tìm mua các căn trong khoảng giá 7 - 8 tỷ đồng trở xuống và nằm trong khu vực nội đô”, ông Quang bình luận.

Thêm vào đó, vị Tổng giám đốc của Việt An Hòa cũng cho rằng phân khúc nhà phố, biệt thự sẽ bắt đầu có tín hiệu tích cực vào cuối năm nay. Trong trường hợp sức cầu tốt, thị trường có khả năng sẽ chứng kiến sự nhảy bật vào cuối quý II năm sau.