Ông Nguyễn Trần Nam – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNRea)

Ông Nguyễn Trần Nam – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNRea) vừa có Báo cáo gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam về một số kiến nghị của Hiệp hội liên quan tới phân khúc căn hộ khách sạn (condotel) ven biển.

Cụ thể, các kiến nghị gồm:

Về quy hoạch, pháp luật hiện hành quy định các dự án đầu tư phải phù hợp với quy hoạch. Hơn nữa, đất tại các dự án phát triển du lịch khu vực ven biển thường được quy hoạch là đất thương mại dịch vụ và cho thuê có thời hạn. Với đề xuất, condotel ven biển được xây dựng trên đất ở không hình thành đơn vị ở.

Đây là một khái niệm mới chưa có trong quy định của pháp luật, đang được các địa phương (Khánh Hòa, Đà Nẵng, Phú Quốc) sử dụng để triển khai, thực hiện các dự án nhằm mục đích cấp quyền sử dụng đất lâu dài cho người mua căn hộ khách sạn.

Mặt khác, tỷ lệ: đất ở không hình thành đơn vị ở được thể hiện trong quy hoạch chi tiết cũng không thống nhất giữa các địa phương (ví dụ: tỷ lệ là 15% tổng diện tích đất dự án đối với Nha Trang, ở Phú Quốc là 10%).

Đề nghị Bộ Xây dựng báo cáo Thủ tướng Chính phủ cho phép trong thời gian chưa điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung luật và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan cần có hướng dẫn cụ thể thống nhất các khái niệm mới, tỷ lệ đất xây dựng condotel trong từng dự án, thủ tục hành chính thống nhất… cho các doanh nghiệp và người dân, để tháo gỡ khó khăn trên.

Điều này sẽ tạo thuận lợi, chủ động cho doanh nghiệp ngay từ khi triển khai dự án, xác định cụ thể nguồn thu ngân sách nhà nước đối với từng loại đất trong dự án và giảm chi phí, thủ tục hành chính, thời gian chuyển đổi từ đất thương mại dịch vụ sang đất ở không hình thành đơn vị ở cho cả cơ quan nhà nước và doanh nghiệp.

Về quy chuẩn kỹ thuật, hiện nay, condotel ven biển đang thiết kế theo tiêu chuẩn khách sạn 4391:2015. Tuy nhiên, trên thực tế mô hình condotel lại gần giống với căn hộ chung cư hơn so với các khách sạn thông thường, do đó condotel nên được áp dụng một số quy chuẩn giống như căn hộ chung cư.

Mặc dù vậy, nếu áp dụng hoàn toàn quy chuẩn kỹ thuật xây dựng chung cư cho condotel ven biển sẽ có những điểm bất cập, đặc biệt là với những yêu cầu của nhà chung cư nhằm phục vụ mục đích sinh hoạt của các hộ gia đình. Vì vậy, đề nghị Bộ Xây dựng cần sớm ban hành quy chuẩn kỹ thuật riêng cho condotel ven biển trên cơ sở phù hợp với mục đích, yêu cầu sử dụng của dòng bất động sản này.

Từ góc độ quản lý vận hành, đề nghị Bộ Xây dựng phối hợp Bộ Văn hóa, thể thao và du lịch sớm ban hành quy định về quy chế quản lý, vận hành riêng cho condotel ven biển, đảm bảo condotel ven biển có cơ chế quản lý như quản lý khách sạn.

Về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu căn hộ khách sạn (giấy chứng nhận) cho khách hàng mua condotel ven biển

Về nguyên tắc, bên mua nhà, công trình xây dựng, các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Khoản 3 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản).

Tuy nhiên, trên thực tế, hầu hết người mua condotel ven biển đều gặp khó khăn trong việc xin cấp Giấy chứng nhận vì pháp luật chưa có cơ chế rõ ràng cho vấn đề này.

Để đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của người có tài sản, giúp chủ sở hữu căn hộ tiếp cận được dễ dàng hơn với các nguồn tín dụng khi đầu tư căn hộ trong Dự án cũng như làm tăng tính thanh khoản của sản phẩm vì chỉ khi có Giấy chứng nhận chủ sở hữu căn hộ mới có thể thế chấp chính căn hộ tài sản hợp pháp của mình, để vay vốn từ ngân hàng và các tổ chức tín dụng.

Ariyana Beach Resort & Suite Đà Nẵng - một dự án condotel đang thu hút nhà đầu tư.

Hiệp hội đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp các Bộ, ngành liên quan cần có hướng dẫn cụ thể về việc cấp Giấy chứng nhận cho loại hình bất động sản này theo hướng cá nhân, tổ chức có thể mua căn hộ condotel ven biển (không phải dưới dạng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án) và được cấp Giấy chứng nhận, dù Dự án condotel ven biển đó được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ hay đất ở không hình thành đơn vị ở.

Về thời hạn sở hữu Condotel ven biển, thực tế, đa số khách hàng khi mua bất động sản nói chung và bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng đều có mong muốn được sở hữu lâu dài, vừa cho mục đích kinh doanh khai thác hiện tại, vừa là một tài sản để lại cho con cháu sau này. 

Đề nghị Bộ tài nguyên và Môi trường phối hợp các Bộ, ngành liên quan báo cáo Thủ tướng Chính phủ cho phép trong thời gian chưa sửa đổi, bổ sung Luật đất đai cần có hướng dẫn cụ thể cho các địa phương và doanh nghiệp đầu tư bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng giải quyết được khó khăn nêu trên. Đồng thời, đề nghị Chính phủ và quốc hội cho phép sửa đổi một số quy định của Luật Đất đai năm 2013 như: Bổ sung vào khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai về đất phi nông nghiệp loại đất ở không hình thành đơn vị ở.

Bổ sung vào Điều 55 Luật Đất đai về trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với các dự án BĐS nghỉ dưỡng được quy hoạch xây dựng trên đất ở không hình thành đơn vị ở.

Về chuyển nhượng Hợp đồng mua bán condotel, pháp luật kinh doanh bất động sản mới chỉ quy định chi tiết đối với trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà mà chưa có quy định về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình xây dựng (không phải là nhà ở) hình thành trong tương lai.

Nhằm đáp ứng nhu cầu chính đáng của người dân, đề nghị Bộ Xây dựng phối hợp các cơ quan liên quan trình cấp thẩm quyền quy định chi tiết về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình (không phải là nhà ở) hình thành trong tương lai, nhằm tạo thuận lợi cho cả doanh nghiệp và khách hàng khi có nhu cầu. 

Cụ thể, cần sửa Điều 59 Luật kinh doanh bất động sản bổ sung trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình (không phải là nhà ở) hình thành trong tương lai và có hướng dẫn cụ thể về thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình hình thành trong tương lai.

Về vấn đề sở hữu condotel ven biển của cá nhân nước ngoài. Đề nghị Bộ Xây dựng phối hợp các cơ quan liên quan trình cấp thẩm quyền sửa đổi quy định này theo hướng cho phép cá nhân nước ngoài được mua condotel ven biển để đầu tư kinh doanh và, vì mục đích quản lý, có thể quy định các hạn chế đối với cá nhân nước ngoài khi sở hữu condotel ven biển tương tự như đối với nhà ở như: hạn chế số căn được sở hữu trong một khu vực, hạn chế về thời hạn sở hữu nhằm mở ra cơ hội thu hút dòng tiền đầu tư rất tiềm năng về cho đất nước.

Về mặt tài chính, Hiệp hội đề nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường cần sớm quy định và hướng dẫn cụ thể về quyền được cấp Giấy chứng nhận của người mua căn hộ nghỉ dưỡng như Hiệp hội đã đề xuất ở trên.

Đề nghị Ngân hàng nhà nước Việt Nam sẽ có các quy định cụ thể hướng dẫn về thế chấp căn hộ nghỉ dưỡng để vay vốn đồng thời có thể xem xét ưu tiên cho vay đầu tư các dự án bất động sản nghỉ dưỡng nói chung và condotel ven biển nói riêng nhằm thúc đẩy sự phát triển của dòng sản phẩm này trong thời gian sắp tới.

Đề nghị Chính phủ, các Bộ, ngành liên quan ưu tiên phát triển hạ tầng kỹ thuật đấu nối đến chân và xung quanh các dự án bất động sản nghỉ dưỡng để đảm bảo tính đồng bộ và hiệu quả khai thác dự án.