Chuyển dịch dòng vốn FDI vào bất động sản trong 5 năm qua rất thú vị

Sau một thập kỷ, số lượng các hiệp định thương mại tự do đã tăng đáng kể. Phát triển công nghiệp cũng nở rộ về cả chất lượng và số lượng nhờ vào các chính sách mới được triển khai và dòng vốn FDI vào Việt Nam tăng.

Tại Diễn đàn bất động sản Công nghiệp Việt Nam 2022, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, trong 5 năm gần nhất, dòng vốn FDI vào thị trường Việt Nam đặc biệt chảy vào lĩnh vực sản xuất chế tạo và bất động sản. Do dịch bệnh Covid nên 2 năm gần đây, dòng vốn này có giảm giảm chút ít, nhưng nếu  nhìn vào các dự án FDI vào BĐS và phát triển BĐS trong quý 1/2022 rất tích cực.

Vốn đăng ký đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào thị trường Việt Nam 3,2 tỷ USD, giải ngân lên đến 4,42 tỷ USD - tăng cao nhất trong nửa thập kỷ, lĩnh vực hút vốn lớn nhất là công nghiệp chế biến chế tạo và bất động sản.

Xu hướng chuyển dịch dòng vốn FDI vào bất động sản trong 5 năm qua rất thú vị. Nếu như giai đoạn 2017-2018, dòng vốn ngoại vào bất động sản Việt Nam tập trung chủ yếu phân khúc nhà ở, thì nay chuyển dịch về phát triển bất động sản khác, như bất động sản Khu công nghiệp (KCN) có xu hướng rất rõ.

Trong quý 1/2022, có giao dịch lớn, giá trị 600 triệu USD trong phân khúc bất động sản văn phòng tại Hà Nội làm cho tỷ lệ phân khúc này tăng cao, nhưng tổng giá trị giao dịch của bất động sản KCN cũng chiếm đến 28%.

Bà Trang Bùi cho biết, khi trao đổi cùng các nhà đầu tư nước ngoài, nhận thấy rõ sự quan tâm tới phát triển bất động sản nhà ở tỉnh thành trung tâm như Hồ Chí Minh, Hà Nội, nhưng 5 năm qua thì con số cho thấy có xu hướng đang nổi lên là bất động sản KCN, dẫn đầu là các tỉnh thành có giao dịch lớn về đầu tư  bất động sản công nghiệp và trung tâm logistic như Bắc Ninh, Bình Dương, Bà Rịa, Long An…

Trong đó, tên tuổi lớn như Samsung đã công bố vốn đầu tư lũy kế đạt hơn 18 tỷ USD vào Việt Nam, tính đến hết năm 2021. Gói đầu tư này đã góp phần tạo dựng niềm tin mạnh mẽ về sự tăng trưởng của thị trường Việt Nam trong mắt nhà đầu tư trên khắp thế giới.

Theo bà Trang Bùi, cần hiểu rõ xu hướng này, bức tranh tổng quát trong cho thấy ai đang tham gia cuộc chơi lớn, như tên tuổi là các nhà phát triển bất động sản - là để hỗ trợ cho các doanh nghiệp nước ngoài vào đầu tư, mở rộng nhà xưởng sản xuất ở Việt Nam. Các nhà phát triển bất động sản công nghiệp tăng mạnh trong thời gian qua, đặc biệt các nhà phát triển ở Việt Nam có thể cạnh tranh với các quốc gia trong khu vực.

Ước tính có 2 tỷ USD dòng vốn đổ vào xây dựng cơ sở hạ tầng công nghiệp, logistic, kho bãi vào Việt Nam, với nhiều tên tuổi lớn tham dự, nhiều nhà đầu tư ngắm nghía và quan tâm mở rộng đầu tư ở Việt Nam, bà Trang Bùi cho biết. Một số nhà đầu tư đã rót vốn vào Việt Nam tiếp tục có kế hoạch rót vốn, chẳng hạn có quỹ đầu tư đã đầu tư vào phân khúc bất động sản nhà ở, khu công nghiệp, đang tiếp tục mở thêm quỹ thứ 2 để tăng đầu tư.

“Đa phần, các nhà đầu đều thích mở rộng và có thị phần cao hơn ở thị trường Việt Nam. Các nhà đầu tư mới cũng vậy, muốn triển khai nhanh, mở rộng thị trường, mở rộng danh mục trong giai doạn này”, bà Trang Bùi nói.

Lĩnh vực công nghiệp sẽ tiếp tục hấp dẫn nhất trong năm 2022

Theo bà Trang Bùi, một trong những yếu tố được các nhà đầu tư khi đầu tư vào thị trường Việt Nam đó là trong bối cảnh chung của Đông Nam Á và đồng VNĐ ổn định so với các đồng ngoại tệ khác như của Thái Lan, Indonesia…- đây là yếu tố hấp dẫn và trước tiên khi các nhà đầu tư đưa ra cam kết đầu tư vào một thị trường nào đó.

Bên cạnh đó, việc tham gia nhiều hiệp định thương mại (FTA), đẩy mạnh xuất khẩu giúp tăng cường vị thế cho Việt Nam như điểm đến hấp dẫn cho các nhà sản xuất – là một phần trong chuỗi cung ứng, từ đó nhu cầu đối với bất động sản công nghiệp sẽ gia tăng.

Dĩ nhiên còn 1 số yếu tố khác. Có thể kể đến như vị trí chiến lược, nằm giữa Trung Quốc và Singapore – mang lại nhiều thuận lợi. Hiện Trung Quốc dần chuyển từ nền công nghiệp cơ bản thâm dụng lao động sang một nấc thang mới trong chuỗi giá trị đã tạo ra một làn sóng dịch chuyển công xưởng ra khỏi nước này đến các quốc gia Đông Nam Á – mang lại lợi ích cho cả khu vực, trong đó có Việt Nam. Các nhà đầu tư không ngừng tìm kiếm các tài sản công nghiệp và hậu cần thông qua liên doanh với các nhà phát triển công nghiệp địa phương hoặc mua lại quỹ đất và các bất động sản hoạt động.

Cụ thể hơn, bà Trang Bùi cho biết, ở miền Bắc đang hình thành chuỗi cung ứng, chuỗi sản xuất giá trị cao hơn, nhờ phát triển cơ sở hạ tầng, kết nối vùng với Hà Nội và gần Trung Quốc, nhiều nhà sản xuất lớn đang đặt nhà máy và tiếp tục đầu tư vào. Ở khu vực miền Nam, một số tỉnh trọng điểm như Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai thì không còn nhiều quỹ đất để thu hút nhà đầu tư lớn, nhưng Long An, Tây Ninh, Bà Rịa thì còn nhiều đất và có tiềm năng để phát triển.

Hiện các nhà máy xây sẵn ở Đồng Nai, Bắc Ninh…đang có tỷ lệ lấp đầy tốt, có mực độ sôi động của các hoạt động kinh tế đầu tư.

Còn miền Trung, đa phần là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, chưa được các quỹ và nhà phát triển bất động sản để tâm lắm, nhưng họ vẫn theo dõi.

Ở phía cung, các tỉnh công nghiệp lớn với nhà máy và kho sẵn như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa…đang chiếm tỷ trọng lớn và theo bà Trang Bùi vẫn sẽ tiếp tục phát triển trong 3-5 năm tới. Các nhà đầu tư cũng đang rất quan tâm đến Bà Rịa vì vị trí chiến lược với cụm cảng Cái Mép Thị Vải. Còn ở Bình Dương, thị trường cùng đẩy – vì khan hiếm nên có cung là có cầu ngay lập tức.

Bà Trang Bùi cho rằng, Việt Nam đang chuyển đổi nhanh về phát triển tài sản cả logistic và bất động sản công nghiệp, hiện 60% là kho truyền thống, và xu hướng là chuyển sang bất động sản hạng A và kho bãi – các DN trong ngành này đều có kết quả kinh doanh tốt. Ngoài ra còn có bất động sản tích hợp và quan tâm tới phát triển bền vững. Hiện đã bắt đầu xây dựng các thành phố Logistic ở phía Bắc, quy mô khoảng 200ha – là tin tích cực, bà Trang Bùi nhận định

Một xu hướng tích cực khác là bên thuê trước đây cam kết 2-3 năm, nay hợp đồng thuê dài hạn hơn.

Với đặc tính từng khu vực như trên, giá cả đất tăng ở các khu vực như Hồ Chí Minh, Hà Nội, Bắc Ninh, Bình Dương…khi quỹ đất không còn nhiều cho các nhà sản xuất và nhà phát triển bất động sản (họ cũng muốn phát triển thêm về hạ tầng, logistic).

Dự báo của Cushman & Wakefield, trong 5 năm tới, có khoảng 40.000ha đất khu công nghiệp cung cấp cho thị trường; các kho bãi cũng đang được quan tâm đầu tư mới và nhanh, dự đến 2025 sẽ tăng trưởng 22%, sẽ có kho bãi chuẩn A và B – là tin tốt cho ngành bất động sản nói chung. Trong đó, Bà Rịa đang tiếp tục đóng góp nguồn cung lớn trong thời gian tới.

Điểm nghẽn cần gỡ

Theo Ngân hàng phát triển Châu Á ("ADB"), 5,8% trong tổng sản phẩm nội địa (GDP) được chi cho phát triển cơ sở hạ tầng, một mức chi phí cao nhất trong khu vực Đông Nam Á.

Tuy nhiên, việc phát triển được một hệ thống hạ tầng kết nối đồng bộ và xuyên suốt vẫn còn là một chặng đường dài đối với Việt Nam. Để có thể chuyển dịch lên một nấc thang mới trong chu kỳ phát triển khu công nghiệp/ logistics và trở nên thu hút và cạnh tranh hơn so với các nước khác trong khu vực, Việt Nam sẽ cần tiếp tục đầu tư mạnh mẽ vào phát triển cơ sở hạ tầng, bao gồm hệ thống đường cao tốc, các cảng biển nước sâu, nâng cao chất lượng hệ thống điện nước, bao gồm cả hệ thống tái tạo năng lượng.

Bà Trang Bùi chia sẻ trong hội thảo, hiện chỉ có 1 con đường kết nối Hồ Chí Minh và Bà Rịa Vũng Tàu là quốc lộ 51 lại rất kẹt xe. Còn cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu mới lên kế hoạch triển khai – nếu hoàn thành thì kì vọng sẽ kết nối vùng tốt hơn, di chuyển nhanh hơn. Đặc biệt, tuyến cao tốc Hồ Chí Minh – Mộc Bài có vài trò quan trọng, vì kết nối các KCN và cơ sở logistic ở Tây Ninh với Hồ Chí Minh tốt hơn. Còn hiện tại, chi phí logistic đang bị cao, do vậy chưa nhiều nhà đầu tư dám đầu tư vào Tây Ninh dù vị trí rất chiến lược.

Ngoài ra, thách thức của Việt Nam hiện nay là thiếu nguồn lao động có kỹ năng, chất lượng cao, đồng thời, hầu hết các khu công nghiệp và khu chế xuất – nơi sử dụng đến 30% lao động di cư không có dịch vụ hạ tầng xã hội (ký túc xá, nhà trẻ, nhà văn hóa, đào tạo nghề, tham gia bảo hiểm xã hội…), lao động di cư ít có cơ hội tiếp cận với các dịch vụ xã hội cơ bản.

Tình trạng trên dẫn tới hậu quả là nguồn cung lao động không có khả năng đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế của các vùng, các khu công nghiệp, khu chế xuất.

Các tiềm năng và cơ hội đều đã sẵn sàng, nhưng Việt Nam vẫn chưa thu hút được nhiều “đại bàng về làm tổ”. Điều này cho thấy để thu hút đầu tư nước ngoài và luôn đón đầu xu hướng, đặc biệt là trong bối cảnh nền công nghiệp 4.0, Việt Nam cần phải cải thiện mạng lưới cơ sở hạ tầng và thủ tục hành chính, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam.