Hàng loạt dự án condotel mọc lên ven các bãi biển Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc

“Bội thực” nguồn cung

Năm 2012, cái tên condotel bắt đầu xuất hiện tại thị trường bất động sản Việt Nam. Những dự án condotel chủ yếu nằm tại các thành phố biển như Nha Trang, Phú Quốc, Đà Nẵng, sau đó nhanh chóng lan rộng ra nhiều tỉnh, thành phố trên cả nước.

Dù ra đời ở thời điểm thị trường bất động sản đóng băng, nhưng loại hình sản phẩm này nhanh chóng tạo được sức hút với các nhà đầu tư. Những cái tên khai phá thị trường này được biết tới như Vingroup, FLC, Sun Group…

Trong đó, năm 2016, nguồn cung phân khúc này được đẩy lên đỉnh điểm. Cụ thể, theo báo cáo của CBRE, tại Đà Nẵng đạt mốc 5.751 căn, tăng 8 lần so với cùng kỳ năm trước. Nha Trang với khoảng 5.000 căn, Phú Quốc, Bình Thuận, Thanh Hóa… cũng được thông báo có hàng ngàn căn hộ condotel được các chủ đầu tư trong và ngoài nước phát triển.

CBRE dự báo, nguồn căn hộ phân khúc này sẽ tiếp tục tăng mạnh trong năm 2017, trong đó Đà Nẵng sẽ có khoảng 7.000 căn, Nha Trang khoảng 8.000 căn, Phú Quốc cũng sẽ có khoảng 3.000 căn…

Giải thích về sức hút của loại hình condotel, nhiều chuyên gia cho rằng, Việt Nam có tiềm năng rất lớn về du lịch và đây chính là nền tảng ban đầu. Lượng khách du lịch đến Việt Nam mỗi năm một tăng. Chỉ trong 7 năm (2010 - 2016), lượng du khách quốc tế đã tăng trưởng gấp 2 lần, từ 5 triệu lên đến 10 triệu lượt khách.

Trong đó, điểm đến mà khách du lịch lựa chọn nhiều vẫn là Nha Trang, Đà Nẵng và Phú Quốc. Đơn cử như trong năm 2016, Nha Trang đã đón gần 1,2 triệu lượt du khách quốc tế, tăng gần 23% so với năm 2015. Tương tự, lượt khách quốc tế đến Đà Nẵng cũng đã đạt gần 1,7 triệu, tăng 33% so với 2015. Chính vì vậy, các doanh nghiệp luôn chọn các tỉnh ven biển này để phát triển dự án condotel.

“Condotel lợi thế hơn khách sạn, bởi mô hình này mang tính kết nối giữa căn hộ và khách sạn. Tức du khách không chỉ được ngủ, nghỉ, mà còn có không gian để tiếp khách, nấu ăn... như một căn hộ ngắn hạn trong thời gian du lịch. Đối với hình thức du lịch cùng gia đình, hay nhóm bạn bè, thì loại hình như condotel vượt trội hơn hẳn.

Bên cạnh đó, đây vẫn là dòng sản phẩm mới, nên dư địa phát triển khá lớn, hấp dẫn với nhà đầu tư thứ cấp đang ngày một nhiều tại Việt Nam”, đại diện một nhà đầu tư loại hình căn hộ condotel tại Đà Nẵng cho biết.

Ngoài ra, ông Rudolf Hever, Giám đốc Bộ phận Tư vấn - Khách sạn khu vực châu Á - Thái Bình Dương của Savills dự đoán rằng, thị trường condotel đang không ngừng gia tăng, với hơn 17.000 căn được đưa vào thị trường trong vòng 3 năm tới và sẽ tập trung chủ yếu tại 6 địa điểm ven biển, gồm Khánh Hòa, Đà Nẵng, Phú Quốc, Hồ Tràm, Hạ Long và Quảng Nam, sẽ tạo ra cho phân khúc này một sự quá tải.

Thách thức với condotel

Trước nguồn cung lớn, nhiều chuyên gia cho rằng, condotel đang đứng trước thử thách rất lớn, bởi nhu cầu cho phân khúc này ngày càng đi xuống. Trong đó, ông Lê Ngọc Tuấn, Phó vụ trưởng Vụ khách sạn, Tổng cục Du lịch cho rằng, sự xuất hiện quá nhiều dự án condotel sẽ gây dư thừa hoặc bão hòa phân khúc này.

“Đơn cử như ở Đà Nẵng, cần khoảng 180 lượt khách đến, thì 1 condotel mới đạt được 50% công suất hoạt động. Chính vì vậy, nếu các dự án condotel đồng loạt xuất hiện mà không được tính toán theo quy hoạch phát triển của địa phương như hiện nay, thì nhà đầu tư thứ cấp mua căn hộ condotel sẽ dễ bị chôn vốn đầu tư, bởi khả năng sinh lời không như kỳ vọng”, ông Tuấn nói.

Trong đó, việc một số chủ đầu tư cam kết lợi nhuận đến 12%/năm trong 8 năm, trong khi không rõ lượng khách lưu trú cũng khiến nhiều nhà đầu tư nghi ngờ và bắt đầu cảnh giác với dòng sản phẩm này.

Kể lại câu chuyện đầu tư căn hộ condotel ở Vũng Tàu, ông Nguyễn Văn Thức, ngụ quận Bình Thạnh, TP.HCM cho biết, năm 2015, ông đầu tư mua căn hộ tại Vũng Tàu với giá 2,6 tỷ đồng và chủ đầu tư cam kết sinh lời nhanh, sẽ thu vốn trong vòng 15 năm. Tuy nhiên, thực tế sinh lời thì không hề như vậy. Thất vọng về loại hình đầu tư này, ông Thức thông báo trên các trang diễn đàn du lịch cảnh báo mọi người không nên đầu tư vào phân khúc condotel.

Ông Rudolf Hever cũng đưa ra khuyến cáo, do thị trường bất động sản mang tính chất dễ biến động và có thể bị tác động bởi nhiều yếu tố. Trong đó, các yếu tố quản lý vận hành như khách sạn trong mô hình condotel, thì các chủ đầu tư lại rất ít quan tâm. Do vậy, việc đảm bảo lợi nhuận sinh lời như cam kết sẽ khó đạt như mong muốn.

Trong khi đó, tỷ lệ cam kết lợi nhuận tại Việt Nam hiện đang khá cao. Do vậy, khi lựa chọn sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng để đầu tư, chủ đầu tư cần hoạch định tốt, cũng như thực hiện nghiên cứu khả thi ngay từ ban đầu, để có thể có được một sản phẩm phù hợp với điều kiện thị trường, cũng như khả năng tài chính và đảm bảo vận hành tốt trong tương lai.

Một thách thức nữa cho condotel hiện nay, đó là dù đã ra đời 5 năm, nhưng pháp lý công nhận loại hình căn hộ này lại chưa có.

Ông Đoàn Văn Bình, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn CEO cho rằng, hiện nay, các quy định pháp luật liên quan tới condotel chưa thật sự đầy đủ.

Chưa có quy chuẩn kỹ thuật riêng cho condotel, việc xây dựng condotel ven biển được áp dụng quy chuẩn tương tự như xây dựng nhà chung cư (theo QCVN 04-1:2015/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà ở và công trình công cộng ban hành kèm theo Thông tư số 05/2015/TT-BXD của Bộ trưởng Bộ Xây dựng ngày 25-4-2015).

“Mặc dù về hình thức condotel ven biển có nhiều điểm tương đồng với nhà chung cư, song do mục đích sử dụng hoàn toàn khác biệt (làm khách sạn phục vụ nghỉ dưỡng, không hình thành đơn vị ở), việc áp dụng quy chuẩn kỹ thuật xây dựng chung cư cho condotel ven biển sẽ có những điểm bất cập", ông Bình nói.

Về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu căn hộ khách sạn (giấy chứng nhận) cho khách hàng mua condotel ven biển, theo nguyên tắc, bên mua nhà, công trình xây dựng, các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Khoản 3 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản). Tuy nhiên, trên thực tế, hầu hết người mua condotel chưa được cấp giấy chứng nhận, vì pháp luật chưa có cơ chế rõ ràng cho loại hình này.

Ông Bình cho rằng, pháp luật cần có hướng dẫn cụ thể về việc cấp giấy chứng nhận cho condotel theo hướng cá nhân, tổ chức có thể mua và được cấp giấy chứng nhận, dù dự án đó được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ hay đất ở không hình thành đơn vị ở.

Điều này cũng giúp chủ sở hữu căn hộ tiếp cận được với các nguồn tín dụng khi đầu tư căn hộ trong dự án. Vì chỉ khi có giấy chứng nhận chủ sở hữu căn hộ mới có thể thế chấp chính căn hộ của mình (tài sản hợp pháp), để vay vốn từ ngân hàng và các tổ chức tín dụng.