Bộ Tài nguyên và Môi trường vừa công bố dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất. 

Ảnh minh hoạ.

Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định, công tác định giá đất cụ thể ở một số nơi chưa kịp thời, chưa có cơ chế, nguồn lực để thu thập đầy đủ các dữ liệu, thông tin giá đất phổ biến trên thị trường, đảm bảo việc định giá phù hợp với giá thị trường.

Việc áp dụng các phương pháp định giá đất tại một số địa phương đã bộc lộ hạn chế cần được tháo gỡ.

Vì thế, dự thảo Thông tư đề xuất sửa đổi, bổ sung Điều 3 Thông tư 36 quy định về phương pháp so sánh trực tiếp theo hướng: Quy định cụ thể về nguồn thu thập thông tin giá đất các thửa đất so sánh đối với giá đất trúng đấu giá, giá đất ghi trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giá đất thị trường trên cơ sở dữ liệu về đất đai.

Bộ Tài nguyên và Môi trường muốn bỏ quy định về giao dịch thành công trên thị trường và việc thu thập thông tin thông qua phỏng vấn trực tiếp. Quy định cụ thể về phạm vi thu thập thông tin trong trường hợp khu vực định giá không thu thập được đầy đủ thông tin.

UBND cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định cụ thể bảng tỷ lệ điều chỉnh các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá.

Đề xuất sửa đổi, bổ sung Điều 5 Thông tư 36 về phương pháp thu nhập theo hướng: Quy định cụ thể về thời gian để tính thu nhập bình quân một năm của thửa đất cần định giá đối với đất nông nghiệp và phi nông nghiệp.

UBND cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định cụ thể các yếu tố khác hình thành doanh thu bao gồm: thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy, mức biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê.

Trường hợp không xác định được mức biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê thì căn cứ theo bình quân của chỉ số giá tiêu dùng trong thời gian 5 năm liên tục (thời gian 1 năm được tính từ ngày 1/1 đến hết ngày 31/12) đến trước thời điểm định giá.

Đối với việc ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản, dự thảo đề xuất bỏ quy định về chi phí xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công; chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh và yếu tố trượt giá trong thời gian thực hiện dự án.

Bổ sung căn cứ để ước tính tổng chi phí phát triển theo thứ tự ưu tiên như sau: suất vốn đầu tư do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành; định mức, đơn giá do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành; dự toán đầu tư xây dựng do cơ quan quản lý Nhà nước về xây dựng thẩm định.

UBND cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định cụ thể thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng, chi phí quảng cáo, bán hàng, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh, các khoản chi phí khác theo quy định của pháp luật.

Cũng về các nội dung liên quan tới giá đất, ngày 19/6, tại Hà Nội, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã họp Tổ biên tập dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và thông tin với báo chí kết quả việc lấy ý kiến nhân dân đối với dự án Luật này.

Trả lời câu hỏi của phóng viên vì sao không đưa phương pháp quy định giá đất vào luật, ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổ trưởng Tổ biên tập, Luật Đất đai (sửa đổi) cho biết, Tổ đã tiếp thu ý kiến góp ý đưa các phương pháp xác định giá đất vào Luật và cũng nghiên cứu phương án sẽ đưa các phương pháp xác định giá đất vào luật.

Tuy nhiên, không thể đưa hết được bởi có những công thức xác định phương pháp xác định giá đất rất chi tiết, mang tính kỹ thuật rất nhiều, nếu đưa vào luật sẽ quá chi tiết.

Theo Tổ trưởng Tổ biên tập, Luật Đất đai (sửa đổi), cần nghiên cứu, đưa như thế nào cho phù hợp. Sau đó chúng tôi quyết định đưa nội dung phương pháp vào. 

Quy định về phương pháp thu thập thông tin như thế nào, dùng phương pháp nào trong trường hợp nào thì cần cân nhắc đưa nội dung bao quát vào. Sau đó, tới cấp Nghị định và Thông tư sẽ đưa những phương pháp tính toán, giảm trừ, triết khấu, các phương pháp chi tiết, kĩ thuật vào sao cho phù hợp.

“Nếu Luật cứng nhắc quá, sau này nếu phải sửa sẽ rất khó khăn vì vậy cần phải linh hoạt. Cơ quan soạn thảo gặp không ít khó khăn khi phải cân nhắc liều lượng như thế nào vào trong luật sao cho phù hợp”, ông Đào Trung Chính nói.

Cũng theo vị này, khi lấy thông tin từ các cơ sở dữ liệu đất đai, cập nhật giá chuyển nhượng, giá đấu giá, cần cân nhắc vì giá trong hợp đồng chuyển nhượng cơ bản là thấp so với thực tế. 

Nguyên nhân vì đánh thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, chênh lệch giữa người mua trước và người bán sau, nếu có chênh lệch thì bị đánh thuế. Nếu không có chênh lệch thì đánh thuế theo phần trăm mặt bằng giá đất.

Ông Đào Trung Chính cho biết thêm, trong dự thảo Luật lần này sẽ sửa theo hướng giá đất đưa về sát với giá thị trường. Chúng tôi cũng kiến nghị sửa quy định trong luật thuế thu nhập về chuyển quyền sử dụng đất là không đánh thuế theo mức chênh lệch mà sử dụng luôn bảng giá. 

Như vậy, khuyến khích người dân khai báo đúng, sẽ không bị ảnh hưởng gì mà còn được bảo vệ qua đó còn có thêm dữ liệu về đất đai. Đảm bảo thu thuế đúng mức với thực tế. Nếu khai sai, khi xảy ra tranh chấp sẽ bị thiệt

Về giá đất, cũng tại cuộc họp, báo chí dẫn chứng ví dụ cụ thể về việc UBND quận Tây Hồ (Hà Nội) ban hành quyết định thu hồi đất để thực hiện dự án Khu đô thị CiPutra chỉ áp mức bồi thường 252.000 đồng/m2 đất nông nghiệp, trong khi giá biệt thự ở đây được rao bán 300-400 triệu đồng/m2, khiến người dân phường Phú Thượng chưa đồng thuận.

"Việc sửa đổi Luật Đất đai lần này có khắc phục được những bất cập trong xác định giá đất hiện nay, tránh những chuyện tương tự như ở quận Tây Hồ với mức giá đền bù thấp như vậy không?", báo chí đặt vấn đề.

Ông Đào Trung Chính thừa nhận bảng giá đất nông nghiệp ở Hà Nội hiện nay rất thấp. "Đây là thực tiễn, có nhiều nguyên nhân, có nguyên nhân từ phía chúng ta muốn thu hút đầu tư, chậm trong việc điều chỉnh, bị khống chế bởi khung giá đất của Chính phủ...", ông Chính nói.

Theo ông Chính, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã đề xuất bỏ khung giá đất, ban hành bảng giá đất hàng năm - bảng giá đất sẽ giao cho HĐND các địa phương ban hành, đảm bảo sát thực tiễn và điều kiện ở địa phương.

Tổ trưởng Tổ soạn thảo Luật Đất đai (sửa đổi) khẳng định, nếu ấn định giá đất thấp để thu hút đầu tư thì khi thu hồi đất sẽ xảy ra khiếu kiện. 

Vì thế, giá đất phải bám sát thị trường, còn thu hồi đất như thế nào để hài hòa giữa nhà đầu tư, nhà nước và người dân thì sẽ nằm ở các chính sách về thu tiền sử dụng đất, các loại thuế về sử dụng đất,…

Được biết, một trong những nội dung đáng chú ý nhất của dự án Luật Đất đai (sửa đổi) là quy định liên quan đến giá đất quy định tại Chương XI. 

Ông Đào Trung Chính cho biết, dự thảo đã làm rõ nguyên tắc định giá đất, giá đất thị trường, căn cứ định giá đất, thông tin đầu vào để xác định giá đất, các phương pháp định giá đất.

Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc: Phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường; tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất; bảo đảm khách quan, công khai, độc lập trong các khâu xác định giá đất, thẩm định giá đất, quyết định giá đất.

Đối với trường hợp chưa có thông tin giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai thì thu thập thông tin giá đất qua điều tra, khảo sát, thông tin về doanh thu, chi phí, thu nhập từ việc sử dụng đất theo thị trường.