Thị trường bất động sản liệu đã thực sự ấm dần lên hay vẫn băng giá?

Những tồn tại khó gỡ

Trong những ngày đầu năm 2014, tại hầu hết các diễn đàn khi nói đến thị trường BĐS thường được gắn với cụm từ “đang ấm dần lên”.

Để chứng minh cho nhận định của mình, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam đưa ra 4 nguyên nhân chính: giá BĐS đã giảm 20 - 30%, thậm chí có dự án giảm tới 50% so với năm 2011; giao dịch tăng gấp đôi trong 2 quý cuối năm 2013; dư nợ tín dụng trong lĩnh vực BĐS tăng hơn 14% so với năm 2012; thu thuế từ chuyển nhượng nhà đất tăng mạnh.

Tuy nhiên, là đơn vị đã và đang “lặn ngụp” với thị trường BĐS, Ngân hàng TMCP Đầu tư và phát triển Việt Nam (BIDV) lại chỉ ra những tồn tại của thị trường mà chính DN và những đối tác đang gặp phải.

Theo ông Nguyễn Mạnh, Giám đốc Trung tâm nghiên cứu BIDV, hệ thống văn bản pháp lý về lĩnh vực BĐS được đánh giá là nhiều, nhưng lại thiếu tính cụ thể, ổn định và còn chồng chéo, phân tán giữa các cơ quan quản lý và các địa phương.

“Tiến độ ban hành, điều chỉnh và sửa đổi các quy định còn chậm, nhưng vướng mắc nhất lại là một số quy định còn khó triển khai”, ông Mạnh nói và dẫn chứng cụ thể về quy định xin xác nhận về nhà ở, thu nhập để được mua nhà xã hội dù đã có nhiều văn bản hướng dẫn nhưng vẫn chưa thực hiện được.

Về công tác quy hoạch và quản lý thị trường BĐS, ông Mạnh đánh giá là còn yếu do chất lượng công tác quy hoạch còn thấp và hiệu quả công tác quản lý, điều tiết thị trường chưa cao, nhưng không nghiêm trọng bằng tình trạng mất cân dối giữa cung và cầu đang diễn ra tại nhiều phân khúc của thị trường.

“Mặc dù giá trị tồn kho đã giảm dần trong thời gian qua, nhưng hiện vẫn đang ở mức rất cao, tập trung tại các phân khúc nhà ở cao cấp, liền kề, biệt thự, văn phòng cho thuê…, trong khi nguồn cung nhà ở xã hội và thu nhập thấp còn rất hạn chế, chưa đáp ứng được nhu cầu của thị trường, do sự phát triển bất hợp lý khi thiếu vắng sự điều tiết của Nhà nước”, ông Mạnh thẳng thắn chia sẻ.

Đặc biệt, giá BĐS được cho đã giảm và là nguyên nhân chính thúc đẩy giao dịch tăng mạnh thời gian qua, nhưng theo ông Mạnh, mức giá này vẫn cao, vượt khả năng thanh toán của nhiều đối tượng có nhu cầu về nhà ở, mà nguyên nhân chính là thị trường phát triển quá nhanh trong một thời gian dài, do hiện tượng đầu cơ, đẩy giá BĐS cao hơn nhiều so với giá trị thực.

Là “người trong cuộc”, ông Mạnh cho rằng, nguồn vốn cho thị trường BĐS còn hạn chế, khi các NHTM còn đang phải đối mặt với tình trạng nợ xấu, đặc biệt là nợ xấu BĐS vẫn đang ở mức cao, với nguồn vốn từ nước ngoài lại gặp nhiều khó khăn, vướng mắc về vấn đề quản lý, pháp lý, sở hữu…

Ngoài ra, một nguyên nhân nữa được ông Mạnh chỉ ra là nhà đầu tư vẫn chưa lấy lại được niềm tin vào thị trường, tạo ra tâm lý “đứng ngoài” , mà nguyên nhân là do tính minh bạch của thị trường thấp, quyền lợi của các bên tham gia thị trường chưa được bảo đảm, nhất là chưa xác định được mức giá phù hợp.

Cần biện pháp dài hơi

Đối với kiến nghị của BIDV về hoàn thiện khuôn khổ pháp lý và nâng cao năng lực quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS, ông Nam cho biết, dự thảo Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS sẽ được Quốc hội thông qua trong năm nay. Bên cạnh đó, các thông tư hướng dẫn về cho vay gói 30.000 tỷ đồng cũng như được thế chấp căn hộ hình thành trong tương lai… sẽ được ký ban hành ngay sau Tết Nguyên đán Giáp Ngọ.

Tuy nhiên, theo ông Nam, biện pháp mang tính dài hơi hơn là phải tuyên truyền để dần thay đổi được thói quen muốn sở hữu BĐS của người dân.

“Ở các nước, chỉ có khoảng 20 - 30% người dân có sở hữu về nhà ở, còn lại là đi thuê, nhưng ở Việt Nam thì ngược lại, chỉ có 15% người dân chấp nhận đi thuê nhà, còn 85% là muốn sở hữu nhà”, ông Nam nói và nhận định, đây chính là sức ép lớn đối với sự phát triển của thị trường BĐS.

Về kiến nghị đẩy mạnh và nâng cao chất lượng tín dụng BĐS, ông Nam cho biết, Thủ tướng Chính phủ đã đồng ý cho phép xây dựng Đề án thí điểm thành lập Ngân hàng tiết kiệm nhà ở, để triển khai ngay trong thời gian sớm nhất.

Đối với gói 30.000 tỷ đồng, BIDV đề xuất tăng thời gian cho vay lên 15 - 20 năm; điều chỉnh tỷ lệ cho vay đối với DN ở mức cao hơn; giảm thêm 1 - 2%/năm lãi suất cho vay (hiện đang là 5%/năm); mở rộng cho các NHTM tham gia…

Trả lời những kiến nghị này, ông Trần Xuân Châu, Phó vụ trưởng Vụ Tín dụng, Ngân hàng Nhà nước cho biết, hiện một số NHTM cổ phần đã đề nghị được tham gia gói 30.000 tỷ đồng, Ngân hàng Nhà nước đang xem xét và sẽ sớm có quyết định chính thức.

Dự kiến, sẽ có khoảng 10 ngân hàng được tham gia vào chương trình này. Thời hạn cho vay cũng có thể được tăng lên, nhưng trước mắt, lãi suất cho vay khó giảm thêm, vì mức lãi suất hiện tại đã thấp hơn 50% so với lãi suất cho vay thông thường khác.

Đức Minh