Nguồn cung thiếu hụt, khiến các dự án tại TP.HCM có xu hướng tăng giá.

Loạn giá nhà

Hồi đầu năm 2019, Công ty Himlam Land bàn giao căn hộ Him Lam Phú An (quận 9, TP.HCM) với giá 35 triệu đồng/m2, so với thời điểm mở bán năm 2017, mức giá này đã tăng tới 10 triệu đồng, nhưng đến nay, giá nhà tại dự án này đã lên tới gần 45 triệu đồng/m2.

Hay dự án chung cư Ascent Plaza tại quận Bình Thạnh, được bán đầu năm 2019 với giá 37 triệu đồng/m2, tới nay giá đã cán mốc 45 triệu đồng/m2. Giới đầu tư thứ cấp cho rằng, dự án này sẽ còn tăng giá mạnh vì hiện TP.HCM rất khan hiếm dự án mới.

Không chỉ các dự án chung cư tăng giá, mà độ tăng giá ở các dự án nhà phố, biệt thự còn mạnh hơn. Đơn cử, dự án Van Phuc City. Năm 2018, giá nhà tại đây là 10 tỷ đồng/căn nhà phố, thì năm 2019 lên tới 17 tỷ đồng và hiện giá đã cán mốc 30 tỷ đồng/căn.

Đầu năm 2019, ông Phạm Văn Tú mua căn nhà phố tại đường Trương Quốc Dung (quận Phú Nhuận) với giá 90 triệu đồng/m2, thì tới đầu năm nay đã lên tới 100 triệu đồng/m2.

Theo ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Asian Holding, giá nhà tăng mạnh nhất là ở quận Bình Thạnh và quận 2, so với đầu năm 2019 đã ghi nhận tăng từ 20 đến 35%. Ngoài ra, ở quận 12, giá đất nền cũng ghi nhận mức khá cao. Ví dụ, tại khu vực An Sương, giá đất ở mức từ 48 đến 65 triệu đồng/m2; một số phường ở xa hơn như Thới An, Hiệp Thành mức giá từ 30 đến 50 triệu đồng/m2. Trong khi quy định tại bảng giá đất của TP.HCM, ở quận 12 cao nhất là 8,7 triệu đồng/m2.

Đặc biệt, các quận trung tâm, giá nhà đất thực tế cao gấp hàng chục lần so với quy định. Ví dụ, tại quận 1, giá cao nhất theo quy định là 162 triệu đồng/m2, song theo tổng hợp của Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, giá thực tế trung bình là 350 triệu đồng/m2, giá tối đa có thể lên đến 800 triệu đồng và thậm chí 1 tỷ đồng/m2.

Ông Hậu cho rằng, việc giá nhà tăng không phải do nhu cầu tăng đột biến, mà do dân đầu tư đưa ra để giao dịch với nhau dựa trên độ khan hiếm hàng của thị trường.

“Tại đường Trần Não (quận 2), giá nhà năm 2019 là 120 triệu đồng/m2, thì nay đã lên tới 155 triệu đồng/m2, mặc dù hạ tầng, tiện ích… không cải thiện gì hơn trước. Việc tăng giá nhà hiện nay phụ thuộc chủ yếu ở dân đầu tư và doanh nghiệp bất động sản, họ mặc nhiên làm giá và gây xáo động thị trường”, ông Hậu nói.

Tạo nguồn cung mới để bình ổn giá nhà

Giá đất trên thị trường hiện nay và giá đất mà TP.HCM công bố đã cho thấy độ vênh nhau rất lớn. Theo quy định tại bảng giá đất được HĐND TP.HCM thông qua hồi giữa tháng 1/2020, giá đất ở đô thị áp dụng cho 19 quận, huyện thấp nhất là 1,5 triệu đồng/m2, cao nhất là 162 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, khảo sát của phóng viên Báo Đầu tư cho thấy, tại các quận vùng ven của TP.HCM giá đất nền vẫn âm thầm trên đà tăng. Mức tăng vào khoảng 10-15% so với thời điểm đầu năm 2019. Ví dụ, tại khu vực phường Long Phước, Long Trường (quận 9), giá đất nền (đã có sổ hồng) đầu năm 2019 được rao bán với mức từ 34-38 triệu đồng/m2, hiện nay giá đã tăng lên từ 40-43 triệu đồng/m2. Trong khi theo bảng giá đất khu vực phường Long Phước, Long Trường của Thành phố thì mức giá là 1,5-3 triệu đồng/m2. Cao nhất ở khu vực quận 9, quy định trong bảng giá đất là 13,5 triệu đồng/m2…

Để giữ được sự ổn định thị trường và điều chỉnh lại những khu vực tăng quá cao trở về giá trị hợp lý thì phải tạo ra nguồn cung mới để bình ổn giá nhà và cân bằng các phân khúc của thị trường.

Ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc Công ty nghiên cứu thị trường DKRA Vietnam cho rằng, bảng giá đất mà TP.HCM ban hành cho giai đoạn 2020 - 2024 chỉ có tác dụng để tính tiền sử dụng đất khi làm sổ hồng và tính thuế sử dụng đất... “Giá mà TP.HCM áp dụng không theo kịp thị trường nên mới xảy ra tình trạng mua nhà đất hai giá, tức là giá mua thực thì cao, còn giá khai để tính thuế và tính lệ phí thì thấp”, ông Lâm nói.

Nhận định về giá đất thời gian tới ở TP.HCM, ông Lâm cho rằng, một số điểm nóng về đất nền như quận 9, Bình Chánh… giá đất có dấu hiệu tăng chậm và chững lại sau thời gian sốt.

Các quận khác giá đất vẫn âm thầm tăng, đặc biệt là ở các dự án được quy hoạch đường sá và điện nước bài bản. Các chuyên gia nhận định, giá đất nền vẫn có xu hướng tăng khi nguồn cung nhà chung cư năm 2020 vẫn khan hiếm. Hơn nữa, TP.HCM có xu hướng di dời các bệnh viện, trường học ra ngoại thành nên lượng người mua nhà đất ở ngoại thành vẫn nhiều.

Theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, bảng giá đất được quy định và giá thị trường hiện đã chênh nhau quá lớn, việc giữ nguyên bảng giá đất là một yếu tố quan trọng giúp ổn định thị trường và kìm hãm sự tăng giá. Tuy nhiên, để giữ được sự ổn định và điều chỉnh lại những khu vực tăng quá cao trở về giá trị hợp lý thì phải tạo ra nguồn cung mới để bình ổn giá nhà và cân bằng các phân khúc của thị trường.

“Điều quan trọng là Nhà nước phải quy hoạch và định hướng doanh nghiệp bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực và dành cho người đầu tư dài hạn, chứ không dành cho những người đầu cơ. Cùng với việc giữ ổn định giá đất, Nhà nước cần xem xét các chính sách để giữ ổn định nguồn cung thì mới giúp thị trường phát triển bền vững”, ông Phúc nêu quan điểm.