Mua căn hộ để cho thuê không còn là kênh đầu tư màu mỡ như lời quảng cáo

Giá nhà cho thuê lao dốc

Chị Vũ Thúy Hường, một nhà đầu tư chuyên mua những căn hộ chung cư với mục đích cho thuê kiếm lời cho biết, đầu năm 2019, chị nhận nhà tại Dự án căn hộ chung cư Him Lam Phú An, quận 9. Ðây là dự án với hơn 1.000 căn hộ, giá mua lúc đầu là 2 tỷ đồng/căn. Chị đã thanh toán một nửa, phần còn lại vay vốn ngân hàng với mức tiền trả lãi khoảng 11 triệu đồng/tháng.

Sau khi mua căn hộ, chị cho thuê, nhưng mức giá thuê quá thấp so với kỳ vọng. Cụ thể, giá thuê căn hộ không nội thất diện tích 68 m2 với hai phòng ngủ chỉ đạt 6,5 triệu đồng/tháng; căn hộ đầy đủ nội thất vào khoảng 8 triệu đồng/tháng. Trong khi đó, kỳ vọng ban đầu của chị Hường, cũng như những nhà đầu tư cho thuê lại tại dự án này là cho thuê nhà thô với giá khoảng 10 triệu đồng/tháng. Trong khi đó, tại dự án chung cư bàn giao năm 2018 cạnh bên, mức cho thuê lên tới 10 triệu đồng/tháng với cùng loại 2 phòng ngủ và diện tích tương đương.

Theo tìm hiểu của phóng viên Ðầu tư Chứng khoán, tại Dự án Him Lam Phú An, hiện có khoảng 40% số lượng căn hộ được khách hàng là nhà đầu tư mua để cho thuê.

Tại Dự án chung cư cao cấp River Gate, quận 4 đã được bàn giao cho khách hàng vào năm 2018, chị Tuyên, một nhà đầu tư thứ cấp chuyên mua căn hộ cho thuê cho biết, chị đã mua căn hộ với giá 6,4 tỷ đồng, đầu tư thêm 500 triệu đồng làm nội thất cho căn hộ 3 phòng ngủ. Thế nhưng sau đó chị chỉ cho thuê được với giá 27 triệu đồng/tháng. Theo tính toán của chủ căn hộ này, với số tiền bỏ ra như trên và mức giá cho thuê hiện tại thì chị đang lỗ nặng.

“Với mức giá cho thuê hiện nay, tôi quyết định chào bán căn hộ bởi lãi suất ngân hàng ngày càng cao, trong khi giá nhà cho thuê giảm. Ðây không còn là mốt đầu tư sinh lời như những năm 2015 tới 2017”, chị Tuyên nói.

Một dự án khác được cho là thành công trong việc đầu tư cho thuê năm 2016, nhưng tới nay nhà đầu tư lại “mất vui” vì giá nhà cho thuê giảm mạnh. Ðây là dự án với số lượng lên tới 10.000 căn hộ tại đường Nguyễn Hữu Cảnh, quận Bình Thạnh nối vào quận 1.

Năm 2016 khi dự án được bàn giao cho khách hàng, giá nhà cho thuê tại đây là trên 10 triệu đồng/1 căn hộ 1 phòng ngủ/tháng. Giá nhà mà nhà đầu tư mua là khoảng 1,5 tỷ đồng với căn hộ 1 phòng ngủ và trên 2 tỷ đồng với căn hộ 2 phòng ngủ. Thế nhưng, tới nay, giá căn hộ cho thuê tháng tại đây giờ chỉ còn hơn 7 triệu đồng/tháng. Chưa kể, nhà đầu tư còn “mệt mỏi” với căn 2 phòng ngủ bởi không tìm được khách cho thuê.

Ông Nguyễn Văn Hùng, chủ căn hộ 2 phòng ngủ tại dự án này cho biết: “Ban đầu, tôi chào thuê với giá 15 triệu đồng/tháng và có khách thuê. Sau một thời gian, người thuê nhà đòi giảm giá xuống còn 13 triệu đồng/tháng do nhiều căn trong chung cư này chào thuê giá chỉ từ 11 - 14 triệu đồng/tháng. Không đồng ý với yêu cầu giảm giá này, tôi đã chấm dứt hợp đồng cho thuê và đăng tin quảng cáo cho thuê nhà nhưng không tìm được khách sau vài tháng. Cuối cùng, tôi chấp nhận giảm giá còn 13,5 triệu đồng/tháng mà vẫn chưa có người hỏi thăm".

Theo khảo sát của phóng viên, nhiều dự án có mức giá cho thuê cao những năm trước nay đã bắt đầu giảm mạnh. Chẳng hạn, năm 2018, Dự án Quốc Cường Gia Lai quận 2 cho thuê ở mức 15 triệu đồng/căn hộ 2 phòng ngủ thì hiện chỉ còn 11 triệu đồng. Căn hộ khu chung cư Himlam Riverside quận 7 cho thuê với giá 13 triệu đồng/căn hộ 2 phòng ngủ năm 2018, nhưng hiện tại chỉ còn 10 triệu đồng/tháng…

Không còn là kênh đầu tư màu mỡ

Ðánh giá mức độ lợi nhuận trong đầu tư căn hộ cho thuê tại TP.HCM, ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Asian Holding cho rằng, hiện nay, việc đầu tư căn hộ cho thuê đang bão hòa, bởi lượng căn hộ được bàn giao từ năm 2017 tới nay rất lớn.

Những năm 2015, 2016, 2017, theo báo cáo từ Sở Xây dựng TP.HCM, có khoảng 45.000 - 50.000 sản phẩm bất động sản là chung cư được mở bán. Các dự án có quá trình xây dựng từ 2 đến 3 năm, nghĩa là năm 2018, 2019 và 2020 sẽ bàn giao cho khách hàng. Trong khi đó, lượng căn hộ mua đầu tư cho thuê ở các dự án vào khoảng 30 - 40%. Chính vì vậy, riêng lượng hàng mới đã dư thừa nguồn cung. Trong khi đó, nhu cầu thuê nhà không tăng buộc các nhà đầu tư phải giảm giá cho thuê để thu hút khách hàng.

Cũng theo ông Hậu, nguyên nhân nhiều người thất vọng khi đầu tư căn hộ cho thuê và phải bán tháo với giá rẻ, thậm chí chịu lỗ là bởi lượng lớn nguồn cung trong thời gian qua ở phân khúc cao cấp, tạo áp lực lên thị trường. Trong khi đó, nhu cầu không tăng kịp dẫn đến hiện tượng mất cân đối cung - cầu, khiến giá thuê sụt giảm.

Ðiều đáng nói là giá trị căn hộ không tăng theo thời gian mà còn giảm vì chủ nhà cho thuê phải trừ đi thuế, phí môi giới, chi phí sửa chữa, khấu hao... Chưa kể, tỷ lệ bỏ trống bình quân 10% - 15% mỗi năm khiến cho suất đầu tư căn hộ cho thuê không hấp dẫn trong bối cảnh nguồn cung tăng liên tục.

“Với căn hộ dịch vụ cho thuê, có đơn vị quản lý, giá thuê trung bình 8 - 18 triệu đồng/căn/tháng tùy theo vị trí là rất tốt. Những đơn vị đầu tư dạng này có thể cho thuê ngắn hạn, không yêu cầu khách hàng thuê cả năm. Trong khi đó, những nhà đầu tư nhỏ, hoặc cá nhân mua căn hộ cho thuê khó thành công, bởi họ bỏ ra số tiền lớn đầu tư căn hộ, phải cho thuê giá cao để có lãi, nhưng khách thuê căn hộ ngại trả chi phí quản lý, dịch vụ và bị buộc phải thuê dài hạn… Việc nhiều người thất vọng khi bỏ tiền đầu tư chung cư cho thuê rồi phải bán rẻ là vậy”, ông Hậu phân tích.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, theo số liệu mà đơn vị này theo dõi từ đầu năm 2019 tới nay, giá cho thuê căn hộ đang có dấu hiệu đi xuống.

“Theo số liệu của Batdongsan.com.vn, có đến 6/10 quận trên địa bàn TP.HCM ghi nhận giá thuê trung bình giảm so với thời điểm trước Tết Âm lịch như quận 1, 2, 4, 8 và quận Tân Bình… với mức giảm khoảng 10 - 14%. Giá thuê liên tục giảm cũng khiến lợi nhuận đầu tư cho thuê căn hộ tiếp tục đi xuống trong quý I, II/2019. Nếu năm 2017, lợi tức cho thuê vào khoảng 7 - 8% thì trong năm 2018 giảm xuống 6 - 6,7% và hiện tại chỉ ghi nhận ở mức 5 - 5,9%”, ông Anh nói.

Ngoài ra, nhiều nhà đầu tư thứ cấp bắt đầu thay đổi cách kinh doanh căn hộ cho thuê để tránh trượt giá. Cụ thể, nhiều nhà đầu tư tiến hành cho thuê căn hộ theo ngày như mô hình khách sạn. Ví dụ, tại chung cư Vinhome, quận Bình Thạnh hiện nay, giá thuê căn hộ 1 phòng ngủ 1 ngày là 1 triệu đồng, trong khi giá cho thuê theo tháng chỉ chưa tới 10 triệu đồng.

Bà Nguyễn Phương Uyên, một nhà đầu tư chuyên cho thuê căn hộ theo ngày cho biết, đây đang là mô hình mới, thu hút lượng khách thuê cao. Lợi thế của cách thuê này là mang lại doanh thu tốt hơn so với cho thuê theo tháng.

“Không những có lợi đối với người cho thuê mà người thuê cũng rất thuận tiện. Họ được sử dụng các tiện ích như nấu ăn, sinh hoạt, được ở nhiều người trong một căn hộ thay vì giới hạn như ở khách sạn, trong khi giá rẻ hơn. Ðây là xu hướng mới đang được đón nhận trên thị trường”, bà Uyên nói.