Nhiều dự án hồi sinh

Theo nhiều chuyên gia kinh tế, hiện thị trường bất động sản xuất hiện những lợi thế mới từ sau cơn biến động giai đoạn 2009 - 2013. Một trong những lợi thế đó là thị trường có nhiều dự án “đắp chiếu”, tạo nên mảnh đất màu mỡ cho hoạt động M&A.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trên toàn TP.HCM hiện có khoảng 500 dự án đang ngừng triển khai, nằm rải rác khắp các quận, huyện. Các dự án này thuộc mọi phân khúc, từ phân khúc cao cấp, tới những dự án trung bình và cả phân khúc văn phòng, biệt thự, nhà phố.

Thị trường ấm nhưng nhiều dự án vẫn bỏ hoang nhiều năm nay.

Đơn cử, Dự án Saigon One Tower nằm tại đường Tôn Đức Thắng - Hàm Nghi (quận 1, TP.HCM) đã “đứng hình” gần 7 năm nay, dù được xây dựng hoàn thiện đến 80%. Nếu hoàn thành, đây sẽ là toà nhà cao thứ 3 và là công trình điểm nhấn ở khu trung tâm TP.HCM. Dự án này trước đây do Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn M&C làm chủ đầu tư, tổng vốn đầu tư ban đầu là 256 triệu USD. Được khởi công năm 2007 và dự kiến hoàn thành sau 2 năm, nhưng khi hoàn thành khoảng 80% công việc, công tác thi công Saigon One Tower bị đình trệ và bỏ hoang từ năm 2011 cho đến nay.

Trong khi đó, tại quận Tân Phú có dự án nhà ở xã hội 584 Lilama SHB đắp chiếu nhiều năm nay, hay tại quận 2 là Dự án Chung cư Petrolandmark cũng ngừng thi công nhiều năm nay, dù khách hàng đã đóng gần đủ, thậm chí có người đóng hơn 100% giá trị căn hộ.

Ông Nguyễn Huy Vũ, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản BV Land cho rằng, đây là một nguồn cung màu mỡ và lợi thế của thị trường bất động sản hiện nay. Đặc biệt, phân khúc này thường nằm trong cuộc chơi của những doanh nghiệp địa ốc “đại gia” lắm tiền, chỉ cần bỏ tiền mua là phát triển được ngay dự án…

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Anh Tuấn, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Việt Gia Phú cho biết, việc xin phép xây dựng dự án mới hiện nay tại TP.HCM khá khó khăn, trong khi đó, những dự án đắp chiếu hầu hết đã có giấy phép xây dựng, thậm chí có dự án đã xây dựng xong phần móng, một hạng mục mà chủ đầu tư mất nhiều thời gian để xây dựng nhất ở dự án bất động sản. Vì vậy, nhiều dự án đắp chiếu này đã lọt vào tầm ngắm của các doanh nghiệp địa ốc có tiềm lực tài chính mạnh. Cũng chính nhờ hoạt động M&A này, mà nhiều dự án đắp chiếu đã được hồi sinh thời gian qua.

Dự án Kenton Residences dù được tiếp thêm lực nhưng vẫn còn nhiều khó khăn phải giải quyết.

Chẳng hạn, tháng 3/2017, Công ty Hưng Thịnh Land mở bán Dự án Moonlight Park View tại khu Tên Lửa (phường An Lạc A, quận Bình Tân, TP.HCM). Tuy nhiên, đây không phải là dự án mới trên thị trường mà được Hưng Thịnh Land mua lại từ một đối tác khác. Sau khi mua lại dự án này, Hưng Thịnh Land đã đẩy nhanh tiến độ xây dựng và mở bán.

Ngoài ra, theo ghi nhận thực tế của phóng viên Báo Đầu tư, thị trường bất động sản TP.HCM thời gian qua cũng chứng kiến nhiều dự án được hồi sinh trở lại nhờ sự vào cuộc của các đại gia như Novaland, Hưng Thịnh… Với Novaland là các dự án như The Sun Avenue (quận 2), Lexington (quận 2), Lucky Palace (quận 6), Orchard Garden, Garden Gate (quận Phú Nhuận)… Trong khi Hưng Thịnh ngoài Dự án Moonlight Park View, còn có các dự án Tân Hương Tower, 8X Đầm Sen, 8X Thái An, 8X Plus, 12 View...

Vẫn còn nhiều gian nan

Theo báo cáo của HoREA, trong năm 2017, có 27 hồ sơ xin chuyển nhượng dự án, trong đó có 7 dự án đang trong quá trình thẩm định hoặc phải hoàn thiện thêm các thành phần hồ sơ theo quy định, 20 dự án đã được UBND TP.HCM chấp thuận cho chuyển nhượng.

Tuy nhiên, phía HoREA cho rằng, dù có những tín hiệu tích cực trong việc hồi sinh dự án “đắp chiếu”, nhưng vẫn có những điểm nghẽn khiến đường trở lại của nhiều dự án còn gian nan.

Cụ thể, theo HoREA, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản quy định, một trong những điều kiện chuyển nhượng là chủ đầu tư phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, nhiều dự án “đắp chiếu” lại được thế chấp làm tài sản bảo đảm cho các khoản nợ xấu ngân hàng và chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do vậy, quy định trên chưa tạo sự thông thoáng cho hoạt động M&A dự án bất động sản, qua đó chưa tạo điều kiện cho các dự án đắp chiếu được hồi sinh.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, muốn dự án treo tái khởi động, cơ quan chức năng cũng cần có sự hỗ trợ doanh nghiệp. Đơn cử, Dự án Kenton Residences (quận 7) do Công ty Xây dựng - Sản xuất thương mại Tài Nguyên làm chủ đầu tư đã được tái khởi động sau 7 năm “hấp hối” khi được bơm 1.060 tỷ đồng. Tuy nhiên, đường trở lại của dự án này rất khó khăn khi thiết kế cũ, căn hộ có diện tích lớn, muốn bán được hàng, doanh nghiệp cần thay đổi thiết kế, giảm diện tích căn hộ.

“Với những căn hộ thuộc các block chưa xây dựng thì có thể thay đổi thiết kế, nhưng với những block đã xây dựng rồi thì thay đổi thiết kế thế nào? Liệu cơ quan chức năng có cho phép thay đổi thiết kế để doanh nghiệp dễ bán hàng hay không? Đó là một trong nhiều điểm khó với những dự án đắp chiếu cần được cơ quan chức năng quan tâm”, ông Châu nói.

Đồng quan điểm, luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP.HCM) cũng cho rằng, việc chuyển nhượng dự án bất động sản hiện còn khó khăn do vướng chính sách.

Cụ thể, khoản 1.b Điều 194, Luật Đất đai quy định, đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án sau khi đã có giấy chứng nhận. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã được phê duyệt.

Ngoài ra, khoản 2 Điều 49, Luật Kinh doanh bất động sản quy định, điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản là chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.

Theo ông Phượng, đây chính là những điểm nghẽn khiến hoạt động M&A trong lĩnh vực bất động sản chưa phát triển mạnh, nhiều dự án chưa thể hồi sinh.

“Nếu những vướng mắc này được giải quyết, thị trường M&A bất động sản sẽ sôi động hơn, mở ra nhiều cơ hội cho doanh nghiệp, dự án”, ông Phượng đánh giá.

Theo các chuyên gia, với việc Quốc hội thông qua Nghị quyết 42/2017 thí điểm xử lý nợ xấu, có hiệu lực thi hành 2 năm kể từ ngày 15/8/2017, với những quy định thông thoáng hơn về chuyển nhượng dự án bất động sản là tài sản đảm bảo cho các khoản nợ xấu, thị trường M&A bất động sản được dự báo sẽ sôi động trong năm 2018 và nhiều dự án chết lâm sàng sẽ được hồi sinh.