Nguồn cung mới “đổ bộ”

Sau thời gian dài trầm lắng, thị trường bất động sản đang ghi nhận những tín hiệu phục hồi rõ nét khi bước sang năm 2025, đặc biệt là trong quý I với hàng loạt hoạt động chuẩn bị mở bán được triển khai. Các hoạt động này được đánh giá là bước chuẩn bị cho một làn sóng ra hàng mạnh mẽ từ quý II, trong bối cảnh thị trường bước vào chu kỳ mới.

Theo dự báo từ Viện Nghiên cứu Kinh tế - tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (Dat Xanh Services - FERI), nguồn cung sơ cấp trong quý II/2025 sẽ tăng gần gấp đôi so với quý I. Trong đó, khu vực phía Nam, đặc biệt là TP.HCM, Long An và Bình Dương, được kỳ vọng dẫn dắt thị trường với nhiều dự án quy mô lớn, trong đó miền Tây ghi nhận mức tăng gần gấp ba.

Ông Lưu Quang Tiến, Phó Viện trưởng Dat Xanh Services - FERI.

Phân khúc căn hộ tiếp tục chiếm ưu thế trong tổng nguồn cung mới, trong khi nhà thấp tầng cũng được bổ sung nhờ loạt dự án tại Long An. Ở thị trường thứ cấp, các thông tin liên quan đến sáp nhập tỉnh, thành phố đang tạo ra những chuyển động tích cực, kích hoạt dòng tiền quay trở lại.

Ông Lưu Quang Tiến, Phó Viện trưởng Dat Xanh Services - FERI chia sẻ, nguồn cung sơ cấp mới trong quý II/2025 dự kiến sẽ tăng mạnh đến 90% so với quý I/2025, ước tăng thêm 14.000 sản phẩm mới, kéo theo tổng nguồn cung sơ cấp tích lũy đạt gần 52.000 sản phẩm.

Tại khu vực miền Bắc, nguồn cung mới dự kiến trong quý II/2025 đạt khoảng 4.000 sản phẩm, chiếm 29% giỏ hàng, đến từ các dự án Kepler Land Mỗ Lao (Hà Nội), The Matrix One Premium (Hà Nội), SKY M Hạ Long (Quảng Ninh), Xanh Island (Hải Phòng)...

Khu vực miền Trung dự kiến mở 2.000 sản phẩm, chiếm 14% giỏ hàng, đến từ các dự án Regal Complex (Đà Nẵng), The Legend City (Đà Nẵng), Simona Heights Quy  Nhơn (Bình Định)...

Khu vực miền Nam dự kiến chiếm hơn 50% giỏ hàng với 7.500 sản phẩm, đến từ dự án The Privé (TP.HCM), Happy One Sora (TP.HCM), The Gió Riverside (Bình Dương), Lan Anh Avenue (Bình Dương), Eco Retreat Long An (Long An), Gold Coast Vũng Tàu (Bà Rịa - Vũng Tàu)...

Dự án Happy One Sora chính thức được khởi công sau khi hoàn tất các thủ tục pháp lý.

Khu vực miền Tây dự kiến tiếp tục hạn chế nguồn cung so với các khu vực khác chỉ chiếm 4% giỏ hàng với khoảng 500 sản phẩm với dự án điển hình là DIC Victory (Hậu Giang).

“Bất động sản nhà ở được kỳ vọng sẽ chuyển biến tích cực hơn trong quý II/2025. Thị trường sẽ chứng kiến cuộc đua quyết liệt giữa các ông lớn ở khắp các thị trường và trong nhiều phân khúc khác nhau. Tuy nhiên, các yếu tố vĩ mô thách thức có thể tác động đến dòng đầu tư cũng như nhu cầu thuê nhà trong ngắn và trung hạn”, ông Tiến nói.

Tâm lý thị trường vẫn dè dặt

Chia sẻ về những chuyển động thực tế trên thị trường, bà Trịnh Thị Kim Liên, Giám đốc Kinh doanh Dat Xanh Services cho biết, thị trường kỳ vọng trạng thái "nén" trong quý I sẽ được "giải phóng" trong quý II khi nguồn cung tăng mạnh, kéo theo mức tiêu thụ cải thiện đáng kể. Các dự án đến từ nhóm chủ đầu tư uy tín được cho là sẽ dẫn dắt lực cầu.

Tuy nhiên, triển vọng phục hồi cũng gặp không ít thách thức, đặc biệt là từ chính sách thuế quan mới mà Mỹ áp đặt lên hàng hóa Việt Nam. Động thái này đang khiến nhiều kế hoạch kinh tế vĩ mô và ngành nghề, trong đó có bất động sản, phải tính toán lại.

Bên cạnh đó, giá bán sơ cấp trên toàn thị trường được dự báo tăng trung bình 3-5%, chủ yếu do phần lớn nguồn cung mới đến từ phân khúc cao cấp và hạng sang.

Trong khi đó, giá thứ cấp có thể tăng mạnh hơn, ở mức 10-15%, nhất là tại các địa phương liên quan đến đề xuất sáp nhập vào các đô thị lớn. Giá thuê được dự báo giữ ổn định hoặc chỉ tăng nhẹ do nhu cầu thuê vẫn chưa có nhiều đột phá trong ngắn hạn.

Đặc biệt, niềm tin thị trường trong ngắn hạn có thể bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như cải cách hành chính, sáp nhập tỉnh thành và ảnh hưởng từ thiên tai. Cùng với đó, chính sách thuế của Mỹ đang tạo thêm áp lực lên dòng vốn đầu tư, nhất là dòng vốn nước ngoài.

“Trong bối cảnh bất định, tâm lý thị trường vẫn thiên về sự thận trọng, đặc biệt ở nhóm nhà đầu tư lướt sóng. Trong khi đó, nhu cầu mua để ở thực tiếp tục được cải thiện nhờ chính sách hỗ trợ tài chính và sự ổn định dần của vĩ mô”, bà Liên nói.

Giám đốc Kinh doanh Dat Xanh Services cho biết thêm, sau đợt “sốt nóng” tại thị trường Hà Nội và một số tỉnh, thành phố phía Bắc, nay dòng tiền đầu tư đang có xu hướng dịch chuyển dần từ Bắc vào Nam. Song, dòng tiền đầu tư vào bất động sản đang có xu hướng phân hóa. Khách hàng có nhu cầu mua ở thực tập trung đầu tư chủ yếu vào phân khúc vừa túi tiền, pháp lý chuẩn.