Thị trường bất động sản Long An đang mất cân bằng về mức giá cũng như dòng sản phẩm.

Cụ thể, thị trường này chỉ bó hẹp ở các dòng sản phẩm đất nền, nhà phố. Dòng sản phẩm chung cư lại hạn chế. Trong đó, năm 2022 và năm 2023, Long An được cho là không xuất hiện dự án mới mở bán. 

Theo báo cáo của DKRA Group, trong quý I/2024, thị trường đất nền phía Nam có 6.212 sản phẩm bán ra thị trường, thì Long An xếp thứ hai với 26,1% số sản phẩm bán ra. Mức giá từ 9 tới 61 triệu đồng/m2. 

Phân khúc chung cư toàn phía Nam chào bán 12.967 căn, nhưng tỉnh Long An chỉ chiến 0,4% số sản phẩm được bán ra và nằm ở dựa án tại Bến Lức của Tập đoàn Nam Long. 

Với phân khúc nhà phố, biệt thự, có 4.345 sản phẩm được bán ra tại các tỉnh phía Nam, Long An chiếm 7,3%. 

Tuy nhiên, bước vào quý II, thị trường bất động sản Long An trở lên sôi động hơn khi có những dự án mới được doanh nghiệp quảng cáo chào bán. 

Đơn cử, dự án mang tên King Hill Residences nằm tại huyện Bến Lức, với quy mô 20 ha, sản phẩm chủ yếu là đất nền và nhà phố. Dự án này lần đầu tiên giới thiệu ra thị trường từ năm 2020, hiện nay, các sản phẩm chủ yếu bán hàng tồn kho. Mức giá mà chủ đầu tư là Công ty TNHH Dịch vụ Xuất nhập khẩu Đạt Thuận Phát đưa ra là thấp nhất là 2,5 tỷ đồng/nền và cao nhất là gần 5 tỷ đồng/nền. Diện tích từ 81 tới 100 m2/nền.

Một dự án khác mang tên The Larita tại huyện Bến Lức, tỉnh Long An có diện tích hơn 3 ha với 199 căn nhà phố, biệt thư do Công ty cổ phần Bất động sản Xuân Thảo làm chủ đầu tư. Hiện chủ đầu tư đang đưa ra mức giá từ 4,1 tỷ đồng cho căn 80 m2 và hơn 5 tỷ đồng cho căn 100m2.

Ngoài ra, tại TP Tân An, nhiều dự án cũng đang chào bán với mức giá từ 5 tới 6 tỷ đồng/căn nhà phố. Tại Đức Hoà, các dự án đất nền, nhà phố đang được các doanh nghiệp mở bán đợt tiếp theo có giá từ hơn 4 tỷ đồng/sản phẩm. 

Giới phân tích cho rằng, mức giá này đang khá cao so với thị trường khu vực. Đơn cử, tại TP.HCM dự án của Tập đoàn Kiến Á tại quận 2 đang chào bán lại với mức 4,5 tỷ/căn đã xây dựng xong và vào ở ngay. Một số các dự án tại Bình Chánh, Hóc Môn, Nhà Bè cũng có mức hơn 4 tỷ đồng/căn. 

Hay như DKRA Group đang mở bán dự án The Sholi tại quận Bình Tân có diện tích 90 m2/căn đã xây dựng thô có mức giá từ 4 tỷ đồng/căn. 

Theo ông Võ Tuấn, Giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Toàn Thắng, mức giá hiện tại mà các dự án của Long An đưa ra là khá cao, bởi đây chỉ là dự án đất nền nếu khách hàng muốn ở phải chi thêm hơn 1 tỷ đồng để xây dựng. Còn các sản phẩm nhà phố, biệt thự được các chủ đầu tư giao thô, khách hàng sẽ phải đầu tư thêm ít nhất 1 tỷ đồng để hoàn thiện mới có thể vào ở. 

“Như vậy, mức đầu tư bỏ ra cho các sản phẩn này sẽ từ 4 tới 6 tỷ đồng/căn. Trong khi đó, mức giá này, khách hàng có thể lựa chọn mua ở các dòng sản phẩm đã bàn giao nhà và nằm tại các khu vực như TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai nơi có hạ tầng giao thông kết nối thuận tiện hơn Long An”, ông Tuấn nói.

Thị trường vẫn chưa bền vững

Trở lại câu chuyện cánh tay nối dài của TP.HCM với các tỉnh miền Tây là Long An, việc kỳ vọng này lại chưa thực sự đạt được bởi hạ tầng giao thông kết nối giữa TP.HCM với Long An và các tỉnh miền Tây đang được đánh giá thấp nhất phía Nam hiện nay.

Cụ thể, với trục Quốc lộ 1A, chưa được mở rộng và luôn trong tình trạng tắc đường, cao tốc TP.HCM - Trung Lương cũng luôn trong tình cảnh đông phương tiện. Bên cạnh đó, dù là tỉnh có lượng khu công nghiệp lớn, thế nhưng độ lấp đầy của các khu công nghiệp lại thấp nhất so với các tỉnh lân cận TP.HCM. 

Ngoài ra, mức thu nhập bình quân đầu người của tỉnh Long An cũng được cho là thấp nhất các tỉnh phụ cận TP.HCM. Cụ thể, số liệu của Tổng cục Thống kê trong báo cáo kết quả khảo sát mức sống dân cư Việt Nam năm 2023, tỉnh Bình Dương cao nhất cả nước với 8,29 triệu đồng/người/tháng, thứ 3 là Đồng Nai với 6,57 triệu đồng/người/tháng và TP.HCM đứng thứ 4 với 6,51 triệu đồng/người/tháng. Trong khi Long An không có tên trong số  tỉnh có mức thu nhập bình quân đầu người. 

Đối với thị trường bất động sản, Long An cũng thuộc nhóm tỉnh có biên độ tăng trưởng thấp nhất và mất cân bằng nhất các tỉnh phụ cận TP.HCM. Cụ thể, các tỉnh phụ cận TP.HCM điểm sáng của thị trường đó là các dòng sản phẩm bán chạy nhất, đáp ứng nhu cầu ở thực nhiều nhất là chung cư thì Long An hiện chỉ có duy nhất một dự án chung cư do Tập đoàn Nam Long đang triển khai. Trong khi đó, với mức thu nhập đầu người thấp như hiện nay, người dân không thể chi số tiền hàng tỷ đồng để mua đất nền, nhà phố, biệt thự để ở. 

Đây cũng là lý do mà các dự án bất động sản được các doanh nghiệp triển khai bán hàng nhiều năm tại Long An, nhưng tỷ lệ bán hết hàng luôn thấp, ngoài ra việc người dân về sinh sống tại các dự án cũng được đánh giá yếu bởi hầu hết các dự án sau khi bàn giao không có người ở. 

“Thị trường bất động sản Long An trước tới nay đều đến từ các nhà đầu tư tại TP.HCM và một số địa phương về đầu tư, các nhà đầu tư mua sản phẩm rồi đợi thị trường tăng giá bán ra. Tuy nhiên, kỳ vọng này đều không đạt được bởi thiếu sự bền vững và độ sôi động. Cụ thể là việc muốn tăng giá dự án phải có người về ở, tuy nhiên, tại Long An các dự án luôn vắng bóng người ở”, ông Nguyễn Văn Thắng, Giám đốc Sàn giao dịch bất động sản Á Châu cho biết. 

Cũng theo ông Thắng, đối với thị trường bất động sản, muốn phát triển bền vững cần phát triển các dự án mà đáp ứng được nhu cầu ở thực của người dân địa phương, còn ở Long An hiện nay, các dự án phát triển theo hướng cho nhà đầu tư tới mua. Trong khi đó, thị trường chỉ nhắm vào nhà đầu tư thứ cấp sẽ tạo ra các dự án vắng bóng người ở, gây ra sự hoang phí cho thị trường. 

Một câu chuyện nữa mà thị trường Long An đang gặp phải trong thời gian qua đó là pháp lý dự án. Hiện nay, nhiều dự án đã triển khai xây dựng xong, bàn giao sản phẩm cho khách hàng, nhưng lại không thể ra được sổ cho khách hàng. Lý do là các dự án khi được cấp giấp phép, nhưng phía Sở Tài nguyên và Môi trường chưa đưa ra mức tiền sử dụng đất mà chủ đầu tư phải đóng. Và nhiều năm nay, các dự án vẫn chưa thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính đất nên chưa thể hoàn thiện pháp lý ra sổ cho khách hàng.

Ngoài ra, theo khảo sát của phóng viên tại các sàn giao dịch bất động sản bán dự án tại Long An, mức giao dịch thành công tại các dự án là rất thấp. Đơn cử, một dự án lớn tại TP. Tân An, một tháng chỉ bán được 3 căn nhà phố, thị trường đất nền cũng trong tình trạng nhiều người bán nhưng vắng người mua. 

“Lý do đơn giản là trước đây, nhà đầu tư mua sản phẩm tại Long An, nhưng sau nhiều năm không thể thoát được hàng, chính vì vậy, họ không thể tiếp tục đầu tư mua bất động sản tại thị trường này”, ông Thắng nói.