Lạc quan vào triển vọng 2020

Số liệu được Công ty Đầu tư và dịch vụ bất động sản thương mại của Mỹ - CBRE cung cấp cho biết, giá cho thuê đất công nghiệp hiện đang nằm trong khoảng từ 50 - 300 USD/m2/kỳ thuê, tương đương 0,23 - 1,38 USD/m2/tháng (giả định kỳ thuế là 30 năm và đã bao gồm lãi từ khoản trả trước theo hợp đồng thuê đất) thấp hơn giá cho thuê nhà xưởng xây sẵn trung bình, nằm trong khoảng 2 - 8 USD/m2/tháng.

Với tỷ suất lợi nhuận gộp xấp xỉ 60%, ước tính, việc cho thuê nhà xưởng sản xuất có thể mang lại nhiều lợi nhuận hơn cho các công ty phát triển khu công nghiệp khi so sánh với việc cho thuê đất, với cùng một quy mô diện tích, tuy nhiên việc phát triển nhà xưởng sản xuất sẽ tốn nhiều chi phí đầu tư hơn.

Chính vì vậy, những doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp bị hạn chế vì quỹ đất đang có xu hướng đầu tư xây nhà kho, nhà xưởng để gia tăng hiệu quả kinh doanh. 

Sở hữu 20 ha đất ở Khu công nghiệp Long Thành và 50 ha đất ở Khu công nghiệp Châu Đức, CTCP Sonadezi Long Thành (SZL) đang tập trung xây dựng nhà xưởng xây sẵn và nhà kho để cho thuê.

Doanh thu và lợi nhuận gộp từ phân khúc này của SZL tăng trưởng lần lượt 20,9% và 31,8% mỗi năm trong giai đoạn 2017 - 2019 và SZL dự báo tiếp tục duy trì tối thiểu được tỷ lệ này trong năm 2020.

Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc (KBC) vừa công bố báo cáo tài chính năm 2019 với 3.250 tỷ đồng doanh thu thuần, tăng 31% so năm trước, lãi ròng đạt 855 tỷ đồng, tăng 15% so với năm 2018.

Trong đó, doanh thu cho thuê đất chiếm gần 2.866 tỷ đồng, tương đương 88% tổng doanh thu của KBC năm 2019, đến từ các hợp đồng cho thuê đất tại Khu công nghiệp Quang Châu, Tân Phú Trung, Tràng Duệ và Quế Võ.

Nhu cầu thuê các khu công nghiệp tại KBC vẫn ở mức cao, với nhiều khách hàng tiềm năng lớn.

Một số doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp cũng được kỳ vọng sẽ đạt được kết quả tốt trong năm 2020 như CTCP Khu công nghiệp IDICO (IDC) với Khu công nghiệp Phú Mỹ tại Bà Rịa - Vũng Tàu, CTCP Phát triển đô thị và khu công nghiệp Cao su Việt Nam (VRG) với Khu công nghiệp Cộng Hòa tại Hải Dương…

Điểm sáng tại các vùng ven

Có 2 xu hướng rõ rệt với thị trường bất động khu công nghiệp, theo đánh giá của CTCK VNDirect, đó là cho thuê nhà xưởng xây sẵn sẽ là động lực tăng trưởng lợi cho các công ty phát triển bất động sản khu công nghiệp và sự tăng trưởng của bất động sản khu công nghiệp tại các tỉnh xa vùng kinh tế như Bà Rịa  - Vũng Tàu, Hải Dương và Bắc Giang. 

Trong ngắn hạn, xu hướng chuyển dịch các nhà máy từ Trung Quốc đến ASEAN đang bị chững lại do những lo ngại liên quan đến đại dịch viêm phổi Vũ Hán, song về dài hạn, xu hướng dịch chuyển này sẽ mạnh mẽ hơn.

Ngoài ra, bất động sản khu công nghiệp tiếp tục thu hút dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam với các hiệp định thương mại tự do (FTA), đặc biệt là FTA giữa Việt Nam và liên minh châu Âu.

Đánh giá tác động của dịch bệnh viêm phổi Vũ Hán đến các doanh nghiệp bất động sản, nhiều chuyên gia đưa ra góc nhìn rằng, ngành bất động sản, bao gồm bất động sản nhà ở và bất động sản khu công nghiệp đều có mức ảnh hưởng trung tính.

Trên thực tế, nhu cầu thuê đất khu công nghiệp dự kiến tiếp tục tăng nhờ vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam tăng mạnh và làn sóng chuyển dịch cơ sở sản xuất từ Trung Quốc.

Dịch virus Corona thậm chí được ví là một sự kiện “thiên nga đen”, tác động mạnh trong ngắn hạn nhưng khó có thể thay đổi cả một chu kỳ kinh tế.

Bất động sản khu công nghiệp vùng ven vẫn còn nhiều cơ hội.

Các tỉnh xa vùng kinh tế, có quỹ đất lớn, giá cho thuê đất thấp, cơ sở hạ tầng tốt để kết nối với các vùng kinh tế, kết nối với cảng và đường cao tốc có thể đạt được sự tăng trưởng mạnh hơn về giá và diện tích cho thuê vào năm 2020.

Chẳng hạn, các khu công nghiệp tại Bà Rịa - Vũng Tàu có tỷ lệ lấp đầy 73% và giá cho thuê thấp nhất tại miền Nam có thể trở thành điểm sáng về bất động sản khu công nghiệp trong giai đoạn 2020 - 2021 nhờ vào hệ thống đường cao tốc và cụm cảng quốc tế Cái Mép - Thị Vải.

Ở khu vực miền Bắc, một số khu công nghiệp ở Hải Dương và Bắc Giang với cơ sở hạ tầng tốt về đường cao tốc, cụ thể là đường cao tốc Bắc Giang - Lạng Sơn và Hải Dương - Quảng Ninh, có thể kết nối với cụm cảng Hải Phòng sẽ đạt được tốc độ tăng trưởng tốt về giá cho thuê cũng như diện tích đất cho thuê trong năm 2020.