Ông Nguyễn Thanh Tâm, Chủ tịch NAI Vietnam

Ông đánh giá thế nào về thị trường M&A bất động sản 6 tháng đầu năm 2025?

Thị trường M&A bất động sản khá sôi động, nhất là bất động sản thương mại, với mức lợi suất đầu tư dao động 5-8%, tương đối hấp dẫn so với khu vực. Giá vốn văn phòng tại TP.HCM vẫn thấp hơn nhiều đô thị lớn ở châu Á, là yếu tố thu hút nhà đầu tư nước ngoài.

Dòng vốn FDI vào bất động sản tăng trưởng mạnh. Trong 6 tháng đầu năm, lĩnh vực bất động sản thu hút 5,17 tỷ USD, chiếm 24% tổng vốn đầu tư đăng ký và tăng hơn 2 lần so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, nhà đầu tư châu Á đóng vai trò chủ lực, dẫn đầu là Singapore và Hàn Quốc, tiếp theo là Trung Quốc, Nhật Bản...

Sự hiện diện ngày càng rõ của nhà đầu tư ngoại không chỉ mang lại nguồn vốn, mà còn tiêu chuẩn vận hành, kinh nghiệm quản lý, thúc đẩy thị trường minh bạch và chuyên nghiệp hơn.

Theo ông, việc Mỹ áp thuế lên hàng hóa Việt Nam từ tháng 8 tới tác động ra sao đến bất động sản khu công nghiệp?

Trong ngắn hạn, động thái này có thể khiến một số doanh nghiệp xuất khẩu sang Mỹ thận trọng hơn. Tuy nhiên, về dài hạn, Việt Nam vẫn là điểm đến sản xuất hấp dẫn nhờ vị trí địa lý giáp Trung Quốc, thuận lợi logistics và phù hợp với chiến lược “Trung Quốc +1”.

Việt Nam cũng có mạng lưới hiệp định thương mại tự do (FTA) dày đặc nhất ASEAN, tạo lợi thế lớn về thuế quan. Các hiệp định như CPTPP, EVFTA, RCEP giúp hàng hóa Việt Nam cạnh tranh hơn. Ngoài ra, môi trường chính trị ổn định, chính sách đầu tư cởi mở, chi phí nhân công rẻ (3-3,5 USD/giờ) là lợi thế mà các nước khác khó sánh kịp.

Chính sách ưu đãi đầu tư của Việt Nam như miễn, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, hỗ trợ hạ tầng trong khu công nghiệp cũng tạo niềm tin dài hạn. Với nền tảng này, bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn duy trì sức hút, bất chấp rủi ro ngắn hạn từ bên ngoài.

Thưa ông, những xu hướng nào sẽ định hình thị trường trong thời gian tới?

Tôi cho rằng, có 4 xu hướng đáng chú ý:

Thứ nhất, thu hút đầu tư vào công nghiệp công nghệ cao. Các tập đoàn như Samsung, LG, Intel, hay dự án dược phẩm sinh học... đang mở rộng quy mô tại Việt Nam. TP.HCM, Đà Nẵng và các tỉnh vệ tinh đang trở thành trung tâm mới cho sản xuất công nghệ cao, kéo theo nhu cầu lớn về nhà xưởng, nhân lực, logistics chất lượng cao.

Thứ hai, phát triển các đô thị công nghiệp vệ tinh. Quỹ đất trung tâm khan hiếm đang thúc đẩy làn sóng dịch chuyển về vùng ven như phía Đông Hà Nội, Thủ Thiêm, Bắc Ninh… Tại các khu vực này, nhiều khu công nghiệp mới đang được quy hoạch và khởi động, giúp phân bổ lại dòng vốn và giảm áp lực hạ tầng đô thị trung tâm.

Thứ ba, trước tiêu chuẩn xanh và phát triển bền vững của thế giới, nhiều khu công nghiệp đã chuyển sang mô hình sinh thái. Khách thuê quốc tế ưu tiên dự án có chứng chỉ xanh, khiến số lượng văn phòng hạng A, B đạt chuẩn môi trường dự báo tăng mạnh trong thời gian tới. ESG đang trở thành tiêu chí gần như bắt buộc.

Thứ tư, nhu cầu nhà xưởng/kho bãi xây sẵn tăng cao. Quý I/2025, tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng xây sẵn ở miền Nam đạt 84%, còn kho vận đạt 75%. Doanh nghiệp FDI cần mặt bằng sản xuất nhanh, khiến phân khúc này tăng trưởng mạnh. Chủ đầu tư cũng hưởng lợi khi nhanh chóng đưa tài sản vào khai thác, tạo dòng tiền.

Vậy đâu là những thách thức mà thị trường cần vượt qua?

Thách thức lớn nhất vẫn là pháp lý phức tạp. Nhiều dự án bị đình trệ do vướng mắc trong cấp phép, giải phóng mặt bằng, phòng cháy chữa cháy… khiến nhà đầu tư khó tiếp cận “tài sản sạch”, tức dự án đã hoàn tất pháp lý, không tranh chấp và đủ điều kiện giao dịch.

Ngoài ra, quỹ đất thương mại chất lượng tại các đô thị lớn gần như cạn kiệt. Giá đất trung tâm TP.HCM đã vượt 500 triệu đồng/m2, khiến hiệu quả đầu tư bị ảnh hưởng. Tại các khu công nghiệp trọng điểm, tỷ lệ lấp đầy đều trên 85-90%, nhiều nơi không còn đất sạch cho nhà đầu tư mới.

Song, tôi tin rằng, thị trường sẽ tiếp tục tăng trưởng nếu Việt Nam giữ vững các yếu tố nền tảng: ổn định vĩ mô, chính sách hấp dẫn, cải cách thủ tục hành chính và phát triển tài sản đạt chuẩn quốc tế.

Dòng vốn FDI vẫn tăng, cho thấy niềm tin rất lớn vào thị trường. Nếu tận dụng tốt cơ hội, bất động sản Việt Nam sẽ tiếp tục hấp dẫn nhà đầu tư.