Tọa đàm phân tích diễn biến, đưa ra dự báo về triển vọng cũng như những rủi ro của thị trường bất động sản Đồng Nai. Ảnh: Lê Toàn

Nhiều lợi thế

Phát biểu tại Tọa đàm “Thị trường bất động sản Đồng Nai: Nhận diện cơ hội và rủi ro”, do Báo Đầu tư phối hợp với Công ty Bất động sản Eximrs tổ chức hôm qua (14/9), ông Lê Trọng Minh, Tổng biên tập Báo Đầu tư cho biết, Đồng Nai đang trở thành tâm điểm chú ý của giới đầu tư, kinh doanh bất động sản. Sức hấp dẫn này được tạo ra là nhờ những lợi thế nổi bật về vị trí địa lý, hệ thống giao thông thuận lợi và sự phát triển nhanh của hạ tầng.

Đồng tình với đánh giá của ông Lê Trọng Minh, các chuyên gia tham dự Tọa đàm cũng nhất trí rằng, thị trường bất động sản Đồng Nai trong vòng một năm trở lại đây rất hấp dẫn các nhà đầu tư thứ cấp và cá nhân bởi sự đầu tư, cải thiện về hạ tầng.

Theo đó, cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây, Sân bay quốc tế Long Thành và cao tốc Bến Lức - Long Thành là những dự án hạ tầng nổi trội. Bên cạnh đó, một số đề án đang trong giai đoạn lên kế hoạch như cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết, Dầu Giây - Đà Lạt, đường vành đai 4 kết nối Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam. Hệ thống đường sắt cũng được mở rộng thêm 50 km tuyến Biên Hòa - Vũng Tàu, kết nối hệ thống đường sắt Bắc - Nam.

Ngoài việc phát triển giao thông vùng, tỉnh Đồng Nai còn định hướng phát triển các trục hướng tâm, các trục vành đai để đảm bảo kết nối, đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong khu vực TP.HCM với các tỉnh miền Đông Nam bộ, vùng Tây Nguyên, Duyên hải Nam Trung bộ, vùng Đồng bằng sông Cửu Long và quốc tế. Chính định hướng này đã giúp thị trường bất động sản của tỉnh có sức hấp dẫn lớn đối với các nhà đầu tư trong và ngoài nước, nhất là khi quỹ đất tại TP.HCM đang ngày càng thu hẹp.

TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc Bộ phận Đầu tư, Savills Việt Nam cho biết, tính hết năm 2016, tổng quỹ đất của Đồng Nai đạt xấp xỉ 612.000 ha, trong đó hầu hết là đất nông nghiệp. Tỉnh này có tổng cộng 55 dự án nhà ở, cung cấp gần 30.200 căn/nền trên thị trường sơ cấp và thứ cấp. Thị trường thứ cấp có khoảng 27.600 căn/nền, chiếm hơn 90% tổng nguồn cung. Trong khi đó, số lượng nguồn cung hiện hữu trên thị trường sơ cấp chỉ khoảng 2.600 căn/nền.

“Các dự án nhà ở tập trung chủ yếu tại các huyện nằm liền kề TP.HCM và Bình Dương, bao gồm Biên Hòa, Long Thành, Nhơn Trạch và Trảng Bom. Phân khúc đất nền tiếp tục chiếm lĩnh thị trường, với xấp xỉ 93% thị phần. Số lượng đất nền chiếm đến 97% tổng nguồn cung của thị trường. Thị trường chỉ có một phần nhỏ căn hộ và nhà liền kề/biệt thự ở Biên Hòa và Nhơn Trạch thuộc những dự án được phát triển từ 3-5 năm trước”, ông Khương nói.

Cũng theo ông Khương, thị trường bất động sản Đồng Nai dường như đang bước vào giai đoạn phát triển bền vững hơn, trong đó đất nền vẫn giữ vững ưu thế, đón nhận nhiều sự quan tâm của giới đầu tư. Tuy nhiên, các dự án đất nền có quy mô lớn thường phát triển làm nhiều giai đoạn, thậm chí có một số dự án ngừng bán trong thời gian dài hoặc chuyển đổi tên, chủ đầu tư. Dù đa số đã hoàn thiện hạ tầng, nhưng tỷ lệ hấp thụ khá chậm, do phần lớn người mua là các nhà đầu tư, tốc độ gia tăng dân số ở thực còn thấp, các tiện ích nội khu còn thiếu, hạ tầng và các công trình công cộng trong khu vực lân cận chưa phát triển.

Tương lai rộng mở

Ông Nguyễn Thanh Lâm, Phó giám đốc Sở Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản tỉnh Đồng Nai cho biết, tỉnh hiện có 300 dự án đã và đang bồi thường giải phóng mặt bằng. Các dự án này được phân thành 3 nhóm, trong đó nhóm 1 đã tiếp cận và gắn liền không gian với khu đô thị hiện có là TP. Biên Hòa, Long Thành, Trảng Bom, cùng với Long Khánh. Nhóm này chỉ phát triển ngắn hạn, quỹ đất trong trung tâm cũng đã gần hết.

Nhóm 2 nằm vùng ngoại ô của những thị trấn, đô thị, đòi hỏi phải đầu tư từ 5-7 năm. Hạ tầng kỹ thuật kết nối vào hạ tầng kỹ thuật chính còn khó khăn. Chặng hạn, dự án có diện tích 200-300 ha, tổng vốn đầu tư lớn, thì đương nhiên sẽ được phân kỳ đầu tư và kêu gọi nhiều nhà đầu tư, cả nhà đầu tư thứ cấp. Chính từ đây làm nảy sinh nhu cầu đầu tư đất nền.

Nhóm 3 là các dự án quanh sân bay Long Thành, tổng quy mô 21.000 ha, nhưng chưa có quy hoạch. Nhà đầu tư thứ cấp muốn đầu tư vào đây cần có năng lực, có tài chính để giảm thiểu rủi ro, tránh trường hợp như Nhơn Trạch. “Nhóm 1-2 là hiệu quả nhất, thu lợi ngay, còn nhóm 3 thì phải dài hơi hơn vì chưa có quy hoạch, chưa có định hướng”, ông Lâm nói.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, Đồng Nai còn nhiều cửa để phát triển trong thời gian tới. Tại nhiều nước trên thế giới, đô thị vệ tinh phải nằm trong bán kính 200 km, còn Biên Hòa chỉ cách TP.HCM có 30 km, nên có thể gọi Biên Hòa là ngoại ô của TP.HCM.

"Sắp tới, khi tuyến cao tốc nối Ngã ba Dầu Giây với Phan Thiết hoàn thành thì Long Khánh sẽ phát triển hơn. Giao thông của Đồng Nai rất thuận tiện, triển vọng rất tốt. Đặc biệt, Chính phủ đã phê duyệt đầu tư cầu Cát Lái nối quận 2 (TP.HCM) với Nhơn Trạch dành cho xe hỗn hợp. Khoảng 5 năm nữa, nhờ câu cầu này, bất động sản Nhơn Trạch sẽ cất cánh và đây là cơ hội cho nhà đầu tư", ông Châu nói.

Là đơn vị phát triển dự án tại tỉnh Đồng Nai, bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Eximrs cho rằng, để tránh gặp rủi ro, người mua cần nhìn vào chủ đầu tư và tính pháp lý của dự án. “Như nhiều thị trường khác, thị trường Đồng Nai có nhiều tiềm năng nhưng cũng có rủi ro. Khi quyết định đầu tư, nhà đầu tư cần lưu ý 4 yếu tố: vị trí, kết nối vùng, hạ tầng và tiềm năng của dự án", bà Tú nói.