Cách đây 2 - 3 năm, thị trường bất động sản từng trải qua giai đoạn khan hiếm nguồn cung trầm trọng. Tuy nhiên, hiện gió đã đảo chiều. Thậm chí, thị trường còn “nóng” tới mức, nhiều chuyên gia bắt đầu đặt ra câu hỏi, liệu có hay không nguy cơ dư thừa nguồn cung, đặc biệt là ở phân khúc cao cấp?

Đây cũng chính là chủ đề được thảo luận sôi nổi tại hội thảo “Thị trường bất động sản Việt Nam: Nhận diện những bất cập và giải pháp” do Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) tổ chức.

Theo công bố từ VARS IRE, trong quý III/2025, nguồn cung nhà ở ghi nhận khoảng 34.686 sản phẩm mới, đạt mức cao nhất trong cùng kỳ giai đoạn 2021 - 2024 và tăng gấp 2,4 lần so với quý III/2024.

Thị trường bất động sản đang thiếu hụt nguồn cung nhà ở giá bình dân. Ảnh: Thanh Vũ

“Tuy nhiên, tình trạng lệch pha cung cầu vẫn chưa được cải thiện, đặc biệt tại các thành phố lớn có nhu cầu về nhà ở cao như Hà Nội và TP.HCM. Hầu hết các dự án mới ra mắt đều có giá bán trên 100 triệu đồng/m2”, bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng VARS IRE cho biết.

Riêng với phân khúc chung cư, cơ cấu nguồn cung mở bán mới trên cả nước đang cho thấy sự “thống trị” của dòng sản phẩm cao cấp và hạng sang. Cụ thể, phân khúc cao cấp, sang trọng và siêu sang chiếm tới 63% tổng nguồn cung mở bán mới. Đáng chú ý, riêng tại Hà Nội và TP.HCM cũ, khoảng 80% nguồn cung chung cư sơ cấp đều có giá trên 80 triệu đồng/m2.

Chia sẻ tại sự kiện, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ chỉ ra rằng, tính đến tháng 9/2025, tín dụng đầu tư - kinh doanh bất động sản tăng khoảng 24% so với cuối năm 2024. Đây là mức tăng tương đối mạnh và cao hơn mặt bằng tín dụng chung. 

“Đây là yếu tố cần lưu ý. Nếu môi trường vĩ mô ổn định, tình hình sẽ không đáng quan ngại nhưng nếu thị trường đảo chiều thì sẽ xuất hiện nhiều rủi ro. Hiện có tình trạng không ít doanh nghiệp tung ra nhiều dự án cùng lúc, như vậy là đầu tư dàn trải, sử dụng đòn bẩy rất nhiều”, ông Cấn Văn Lực tiết lộ.

Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV bình luận rằng, hiện thị trường đang chứng kiến sự lệch pha cung lớn. Nếu doanh nghiệp vẫn tiếp tục ra mắt những sản phẩm cao cấp, vượt quá khả năng chi trả của đại bộ phận người dân, nguy cơ dư thừa sẽ diễn ra.

“Theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP, Nhà nước sẽ can thiệp khi giá nhà đất tăng hoặc giảm hơn 20% trong 3 tháng. Hiện tình trạng này đang diễn ra và Nhà nước cần tính toán điều tiết thông qua các van về thuế, tín dụng và tài chính khác. Tuy nhiên, tôi vẫn bảo lưu quan điểm cần có lộ trình áp dụng phù hợp, không tạo ra cú phanh gấp”, ông Lực nhận định.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest cũng cho rằng, cung cầu đang có sự lệch pha. Ngoài ra, việc phân bổ nguồn cung đang có sự bất hợp lý.

“Tôi làm bất động sản 20 năm nay, lần đầu tôi đến một tỉnh không có gì đặc biệt nhưng họ lại dành tới 1.000 ha để làm khu đô thị. Điều này tiềm ẩn nguy cơ về khả năng hấp thụ sau này. Trong khi đó, giá bán vẫn tăng đều, có nơi đã tăng 30% so với đầu năm”, ông Nguyễn Quốc Hiệp tiết lộ.

Chủ tịch của GP Invest cũng đề xuất rằng, đã đến lúc các cơ quan quản lý cân nhắc về việc áp dụng thêm các chính sách thuế chống đầu cơ. Nếu không có sự điều tiết của Nhà nước, thị trường sẽ không thể “hãm phanh”.

Nhìn nhận một cách thẳng thắn, TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia cho biết, đà tăng giá của bất động sản bằng tốc độ tăng của GDP, lạm phát cùng tốc độ đô thị hoá. Do đó, việc giá nhà tăng là điều không thể tránh khỏi, đây là một quy luật tất yếu.

Tuy nhiên, ông Nghĩa cũng cho rằng, khi giá tăng quá mạnh, Nhà nước cần có những chính sách, biện pháp can thiệp để “hạ nhiệt” thị trường. Nhà ở xã hội chính là một giải pháp và cũng là cứu cánh của người lao động trong bối cảnh hiện tại. Tuy nhiên, tốc độ triển khai các dự án vẫn còn chậm. Muốn đẩy nhanh tiến độ, Nhà nước cần làm đầu tàu, chủ động đầu tư, thực hiện các dự án.

Trong khi nguồn cung nhà ở thương mại đang tăng mạnh thì hiện nhà ở xã hội vẫn chưa có những bước đột phá rõ rệt về số lượng căn hộ hoàn thành. Theo VARS IRE, đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội sẽ khó đạt mục tiêu trong giai đoạn 2021 - 2025. Với tổng kết quả dự kiến hoàn thành chỉ dừng ở mức 149.681 căn hộ, con số này mới chỉ đáp ứng được khoảng 35% chỉ tiêu của kế hoạch.