Giá bất động sản gần cầu Nhật Tân (huyện Đông Anh) đang tăng cao. Ảnh: Thành Nguyễn

Bám chuyện “lên đời” và quy hoạch đô thị

Vừa bán một căn hộ chung cư cao cấp và chuyển sang đầu tư đất nền, anh Nguyễn Cường (Tây Hồ, Hà Nội) đặt nhiều kỳ vọng “mua thổ thì lời” trong bối cảnh thị trường đất nền đang sốt nóng. Hiện anh sở hữu 2 nền đất trong dân, mặt đường trục chính liên thôn ở xã Hải Bối (Đông Anh, Hà Nội), cách cầu Nhật Tân khoảng 1 km.

Anh cho biết, cách đây khoảng 3 năm, giá mỗi mét vuông đất ở đây chỉ khoảng 14-15 triệu đồng/m2, nhưng đến tháng 11/2020 - thời điểm anh xuống tiền mua, giá đã tăng lên 30 triệu đồng/m2 và hiện tại, các miếng bên cạnh được trả 33 triệu đồng/m2 nhưng chủ không bán.

Khi được hỏi liệu có chuyện giá đất tăng cao do các “cò đất” nâng giá, anh cho rằng “cũng có, nhưng không phải là lý do chính, bởi ‘cò’ không đủ sức để bơm thổi toàn thị trường”. Theo nhà đầu tư này, giá đất tăng do 3 nguyên nhân: Thứ nhất, do nhu cầu thực tăng khi dân số tăng, trong khi quỹ đất ở không còn nhiều. Bằng chứng là các đợt đấu giá đất làm hạ tầng của huyện Đông Anh những năm qua luôn thu hút rất nhiều nhà đầu tư cá nhân tham gia và các nền đất đấu giá cũng nhanh chóng được chốt.

“Hiện rất nhiều người đang chờ phiên đấu giá tại xã Nguyên Khê với chỉ 22 nền đất (hồ sơ mới bán từ 16/3/2021). Trong đó, nền có giá khởi điểm thấp nhất là 27 triệu đồng/m2, còn cao nhất lên tới 80 triệu đồng/m2, các nền khác đa phần ở mức 36-50 triệu đồng/m2”, anh Cường thông tin.

Thứ hai, do điều chỉnh địa giới hành chính. Được biết, quy hoạch Đông Anh “lên quận” và vị trí những cây cầu mới sẽ bắc qua sông Hồng như cầu Thượng Cát, cầu Tứ Liên… đã mang đến nhiều kỳ vọng hơn cho thị trường bất động sản khu vực này. Hơn nữa, theo Quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng, tỷ lệ 1/5.000 mới công bố, Đông Anh có tới 5 xã nằm trong phạm vi này gồm Võng La, Hải Bối, Vĩnh Ngọc, Tàm Xá và Xuân Canh, chưa kể 2 xã Cổ Loa và Đông Hội ở ngay ngã ba sông Hồng - sông Đuống, nhìn sang nội thành là Hồ Tây và khu phố cổ.

Thứ ba, theo anh Cường, cũng là nguyên nhân chính, đó là những nhà đầu tư từ nội thành sang đã mua đất trong dân từ nhiều năm trước. Họ mua nhiều lô, hầu hết đều có mặt tiền rộng, ô tô đỗ cửa, chờ khi có “sóng” sẽ chốt lời dần.

“Những nhà buôn đất dạn dày thường ‘cố tình’ trả giá cao để tạo cảm giác tăng giá. Khi giá đất tăng đến mức kỳ vọng thì bắt đầu bán ra. Tuy nhiên, họ sẽ không bán hết ngay, mà sẽ giữ lại những miếng đất đẹp nhất để có thể bán được với giá cao nhất nhờ hiệu ứng sóng sau làm nền cho sóng trước, mức lãi thu về có thể gấp đôi, gấp ba giá vốn. Tất nhiên, số lượng nhà đầu tư này trên thị trường không nhiều”, anh Cường nói.

Rao bán đất nền tại Hòa Lạc

Chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, anh Ngô Quang Trung (Long Biên, Hà Nội) không ngần ngại cho biết, khẩu vị ưa thích của anh là đất trong dân ở sát vành đai các đại dự án và mới thu về hơn 2 tỷ đồng lãi nhờ bán đất ven dự án Vinhomes Ocean Park.

“Điều quan trọng là phải sớm nắm được thông tin quy hoạch, thông tin triển khai dự án của các chủ đầu tư và chuẩn bị sẵn nguồn tiền để có thể ‘nhập hàng’ ngay khi có cơ hội. Khi hạ tầng xung quanh dự án như đường xá, tiện ích khu đô thị… được triển khai và hoàn thiện, sẽ kéo giá đất khu vực lân cận, giáp ranh tăng nhanh.

Một điều cần lưu ý khác khi đầu tư đất nền là ngoài thủ tục pháp lý đầy đủ, nhà đầu tư không nên dùng tiền vay, nếu có thì chỉ dùng tỷ lệ thấp. Bởi giá bán đất nền phụ thuộc vào nhiều yếu tố đôi khi khó đoán định, việc dùng đòn bẩy nợ vay quá lớn sẽ dễ dẫn đến thua lỗ nếu mức tăng giá không tăng như kỳ vọng. Theo tôi, trước khi nghĩ đến chuyện kiếm lời thì đầu tiên phải bảo toàn được đồng vốn”, anh Trung nhấn mạnh.

Chiến thuật nào hợp lý?

Đánh giá về kênh đầu tư đất nền nói chung, đất nền ven đô nói riêng, bà Bùi Nguyễn Huyền Trang, Giám đốc cấp cao JLL Việt Nam cho rằng, sẽ không lỗ, việc lãi ít hay nhiều phụ thuộc vào sự kiên trì và tỷ lệ sử dụng đòn bẩy tài chính của nhà đầu tư. Lý do bởi, với đất nền, dù nhất thời có thể giảm giá, nhưng luôn là sản phẩm được săn đón nhờ thói quen tích trữ tài sản qua đất của người dân, trong khi mặt hàng này ngày càng trở nên khan hiếm.

Nhận xét về “gu” đầu tư đất nền, ông Nguyễn Hữu Thắng, Tổng giám đốc Bamboo Land cho biết, với các khu đã hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật và xã hội thì khách mua đất nền chủ yếu phục vụ mục đích để ở, còn với các khu vực chưa hoàn thiện thì khách mua thường là giới đầu cơ. Riêng với nhóm khách hàng này, nhiều người vẫn sử dụng đòn bẩy tài chính cao để nắm bắt điểm rơi và cơ hội.

Chia sẻ với Báo Đầu tư Chứng khoán về sự hấp dẫn của đất nền, ông David Jackson cho rằng, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam, nhu cầu đối với đất nền nói chung và bất động sản liền thổ nói riêng luôn cao, nhất là tại những đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM - là những nơi nguồn cung sản phẩm rất hạn chế, cho nên giá đất sẽ còn tăng trong thời gian tới.

“Dù vậy, cơ hội cho nhà đầu tư ở các địa phương có kết nối tốt với 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM vẫn rộng mở, nhất là những nơi có cơ sở hạ tầng được đầu tư đồng bộ và đang phát triển năng động. Ví dụ, bất động sản nhà ở tại một số tỉnh công nghiệp như Bắc Ninh, Đồng Nai hay Bình Dương có khả năng tăng giá 10% khi mà ngày càng nhiều người xem các địa phương này là nơi sinh sống thuận tiện để làm việc tại các khu công nghiệp cũng như di chuyển thuận lợi đến 2 ‘đầu tàu’ kinh tế cả nước”, ông David Jackson nói.

Liên quan tới việc sử dụng đòn bẩy tài chính, theo chuyên gia này, năm 2021, lãi suất vay mua nhà dự kiến sẽ tiếp tục giảm và quy định cho vay cũng “mở” hơn, đây là cơ hội để các nhà đầu tư xem xét dùng vốn vay để đầu tư đất. Tuy nhiên, trong bối cảnh khó khăn hiện nay, cách thức này sẽ chỉ phù hợp với nhưng nhà đầu tư có nền tảng tài chính tốt và ổn định, có chiến lược đầu tư rõ ràng, bài bản.

Đưa ra khuyến nghị đầu tư, ông Nguyễn Văn Ngọc, Tổng giám đốc RB Land cho rằng, các nhà đầu tư cần lưu ý 3 vấn đề, một là, đất phải đầy đủ pháp lý; hai là, đất nền cần gắn với giá trị sử dụng thực để tránh ứ đọng vốn; ba là, hạn chế dùng đòn bẩy vì tiềm ẩn nhiều rủi ro.