Đằng sau những con phố trung tâm ở Hà Nội với nhiều cửa hàng cửa hiệu sáng choang, nhà cao tầng sang trọng là không ít khu chung cư cũ lụp xụp ken dày san sát với những lối đi nhỏ hẹp có tuổi đời nhiều thập kỷ.

Thậm chí, ở nhiều chung cư người dân sống vật vờ trong những căn hộ chỉ hơn chục mét vuông ẩm thấp không có ánh sáng và có nguy cơ mất an toàn tính mạng.

Nỗi ám ảnh sinh hoạt

Nếu chưa từng bước chân vào Khu tập thể cơ khí Trần Hưng Đạo trong khu phố Thọ Lão, nhiều người khó có thể tin ngay giữa khu trung tâm Thủ đô lại có một khu nhà ở nhếch nhác và nhiều người đang sống phải khổ đến vậy.

Ông Đào Ngọc Nghiêm, Phó chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Hà Nội

Ai cũng muốn nhưng chẳng ai chấp nhận chịu thiệt!

Cái khó nhất trong giải quyết bài toán chung cư cũ không nằm ở nguồn vốn, mà nằm chính ở cơ chế và lợi ích các bên. Muốn làm được các bên phải ngồi lại giải quyết hài hòa lợi ích. Không được vi phạm chiều cao, không gian kiến trúc cảnh quan. Do đó, doanh nghiệp không được nâng tầng quá quy định, tăng diện tích. Không được phép gia tăng mật độ dân số cục bộ tại nội đô nên các dự án chung cư cũ vướng trước, mắc sau. Nếu không nâng tầng, gia tăng diện tích bán thì hệ số sử dụng đất hầu như không thay đổi so với hiện trạng, bài toán kinh tế không hiệu quả, doanh nghiệp không được lợi nên rất nhiều doanh nghiệp dù rất tâm huyết nhưng đều phải từ bỏ.

Muốn giải quyết được bài toán cải tạo chung cư cũ, phải có sự phân biệt khác nhau về thời kỳ xây dựng, vị trí địa lý, kỹ thuật xây dựng, chất lượng cuộc sống của người dân trong từng khu dân cư và đối chiều với chính sách của Nhà nước qua từng thời kỳ... Chỉ khi nhận diện rõ được những điều này, thì chúng ta mới có khung chính sách cho từng loại chung cư, còn không thì kiến nghị của chúng ta chỉ dừng trên giấy mà thôi.

Từng là niềm ao ước của rất nhiều người khi phải "phấn đấu và nỗ lực đạt nhiều thành tích lắm" mới có suất để sinh sống trong những khu tập thể cũ kỹ từ những năm 1960 này, qua hơn nửa thế kỷ, hàng chục đơn nguyên từ 3 - 5 tầng đã xuống cấp, xập xệ trầm trọng.

Do điều kiện kinh tế và công nghệ xây dựng thời bây giờ, hầu hết các căn hộ chỉ được xây dựng khoảng 20 m2, các hộ gia đình sinh sống và sử dụng chung khu vệ sinh tắm giặt. Nếu tính trung bình mỗi hộ có 3 nhân khẩu, thì mỗi tầng 60 người phải chia nhau sử dụng khu vệ sinh 6 phòng (cả tắm giặt), chưa kể tầng 4 (tầng mái) có thêm nhiều hộ cơi nới để ở, cho thuê.

Không những thiếu, mà đặc điểm chung của nhà vệ sinh ở các khu tập thể xập xệ là tối tăm, ẩm thấp, bốc mùi... gây ảnh hưởng không nhỏ đến cuộc sống các hộ dân tại đây.

Không chỉ vấn đề vệ sinh, việc tiến hành cơi nới, xây dựng các “lồng sắt, hòm tôn”, chặn lối thoát không khí và thoát hiểm dẫn đến việc khi xảy ra một vài vụ hỏa hoạn, cháy nổ cách đây chừng vài năm, lực lượng chức năng mất rất nhiều thời gian xử lý mới xong.

Câu chuyện tương tự cũng diễn ra tại khu tập thể cũ đã xuống cấp gần chục năm nay tại A22, A23 Nghĩa Tân, Cầu Giấy, Hà Nội. Không chỉ xuống cấp trầm trọng với tường nhà chằng chịt các vết nứt ngang dọc, nước bị thấm đen từng mảng tường, nguồn điện không ổn định, vừa lo nguy cơ cháy nổ, vừa lo con cái sơ ý động vào nhỡ xảy ra chuyện, thì người dân ở đây lại có nỗi khổ khác.

Đây là chợ nên ngay tại tầng một chung cư, nhiều người thuê làm cửa hàng bán thực phẩm tươi sống như gà, vịt, thịt lợn, thịt bò, hải sản... Nhiều loại rau ế bị chất đống ở dưới, ngày nắng mới lên, mùi hôi bốc lên, cộng với ruồi muỗi, làm cho môi trường sống của cư dân quanh chợ ngột ngạt và ô nhiễm nặng.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Reenco Sông Hồng

Cần tính toán đến yếu tố lợi nhuận cho nhà đầu tư

Với việc cải tạo chung cư cũ, làm sao mà doanh nghiệp có lãi và người dân phải có lợi, được thỏa mãn điều kiện là điều rất quan trọng. Trong khi đó, hiện nay hầu hết các dự án cải tạo khi đền bù cho người dân vẫn chưa được đảm bảo.

Mặt khác, trong nội đô Hà Nội có quy định không được tăng mật độ xây dựng, không được tăng mật độ dân số. Mặc dù thành phố đã có cơ chế đặc thù giao cho các tập đoàn lớn, tổng công ty nhưng vẫn chưa triển khai được vì không được tăng chiều cao, không được tăng dân số thì doanh nghiệp không có lời. Trong khi đó, người dân không chấp nhận đền 1-1.

Khoản 3, Điều 110, Luật Nhà ở 2014 quy định phải được tất cả chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư mới. Yêu cầu này rất khó thực hiện và chủ yếu vẫn vướng mắc ở các hộ sống tại tầng 1, bởi họ đòi hỏi quyền lợi cao hơn và có nhiều diện tích lấn chiếm. Vì vậy, nhiều khi chỉ vì một hộ không đồng ý mà khiến cả dự án đình trệ.

Thêm vào đó, còn không ít chính sách, quy định của pháp luật đang là rào cản lớn khiến việc cải tạo chung cư cũ gần như dậm chân tại chỗ. Điển hình như Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội, Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc công trình cao tầng quy định: Hạn chế tăng chiều cao, giảm mật độ dân số... tại khu vực nội đô (4 quận nội thành cũ).

Do đó, để doanh nghiệp tham gia đầu tư, cải tạo, cần tính toán đến yếu tố lợi nhuận cho họ. Những quy định nêu trên rất khó gọi nhà đầu tư.

Nguy cơ rình rập

Khu tập thể cơ khí Trần Hưng Đạo hay khu tập thể A22, A23 Nghĩa Tân trên thực tế mới chỉ là một số ít được nêu ra về tình trạng chung cư cũ đang ngày càng xuống cấp và rơi vào tình trạng báo động. Theo thống kê từ Sở xây dựng Hà Nội, hiện trên địa bàn Thành phố có gần 1.500 chung cư cũ tại 76 khu và 306 nhà chung cư độc lập có quy mô từ 2 đến 5 tầng, phân bố chủ yếu tại 4 quận nội đô. 

Xây dựng từ những giai đoạn 1960 - 1980, qua hàng chục năm, rất nhiều chung cư cũ rơi vào tình trạng xuống cấp và báo động đỏ. Những khu có nguy cơ sắp sập, thậm chí rơi vào “báo động đỏ” như khu Giảng Võ, Thành Công, Trung Tự, Nguyễn Công Trứ... Các khu chung cư này là đều đã quá niên hạn sử dụng, thậm chí lún nghiêng, nứt vỡ bê tông ở mức độ lớn, tiềm ẩn rất nhiều nguy hiểm đối với những người dân trực tiếp sinh sống tại đây cũng như những hộ dân sinh sống, buôn bán xung quanh.

Qua khảo sát, đánh giá và kiểm tra chất lượng hiện nay đã có rất nhiều chung cư được xếp vào loại D (loại xuống cấp đặc biệt nghiêm trọng) tiềm ẩn nguy cơ sụp đổ cao. Cũng đã có không ít những vụ việc đáng tiếc xảy ra liên quan đến các công trình xây dựng lâu đời, cũ nát trên địa bàn TP. Hà Nội, cụ thể như vụ sập nhà cổ tại 107 Trần Hưng Đạo vào trưa ngày 22/9/2015 làm 8 người thương vong. Vụ việc đã gióng lên hồi chuông cảnh tỉnh và đặt ra yêu cầu cấp thiết đối với UBND TP. Hà Nội về việc quản lý, nâng cấp, cải tạo các khu chung cư cũ trên địa bàn.

Khu tập thể Thành Công (Ba Đình - Hà Nội) là một trong những khu tập thể được đánh giá có mức độ nguy hiểm cao nhất, đặc biệt là tòa nhà G6A, gồm 3 đơn nguyên, nhà xây gạch cao 5 tầng. Đơn nguyên 1 và 2 mức độ nguy hiểm loại D được xây dựng từ những năm 1960 - 1970 gồm 67 dãy nhà nằm bên hồ Thành Công, hiện đã xuống cấp nghiêm trọng, nhiều hạng mục có dấu hiệu nứt vỡ tiềm ẩn nhiều mối nguy hiểm.

Trước thực trạng đó, từ hơn 10 năm trước, Hà Nội đã đưa ra chương trình cải tạo, nâng cấp, xây mới các chung cư cũ xuống cấp trên địa bàn Thành phố. Để thực hiện chính sách cải tạo chung cư cũ, Chính phủ, các bộ ngành và chính quyền đã ban hành nhiều chính sách ưu tiên để kêu gọi doanh nghiệp tham gia.

Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện, có rất nhiều vướng mắc khiến sau hơn 10 năm triển khai, chương trình này gần như dậm chân tại chỗ khi mới chỉ có 14 chung cư cũ được xây dựng mới đưa vào sử dụng, chiếm chưa tới 1%; 5 chung cư cũ đang phá dỡ, triển khai xây dựng; 4 khu chung cư cũ nguy hiểm cấp D đang tổ chức di dời, nhưng chưa có phương án xây dựng lại.

Vòng luẩn quẩn

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ông Đỗ Viết Chiến, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, những nghị quyết, nghị định của Chính phủ, quyết định của Thành phố đã ban hành trong thời gian qua cho thấy không phải Nhà nước đứng ngoài cuộc, thành phố không quan tâm, tuy nhiên kết quả vẫn chưa đạt được như mong muốn.

Với ý kiến cá nhân, ông Chiến cho biết, mấu chốt cải tạo chung cư tại Hà Nội không giống nhiều nơi khác, do đó nếu áp dụng một số kinh nghiệm của các nước trên thế giới sẽ không dễ dàng. Mâu thuẫn vẫn còn tồn tại là quyền lợi giữa các bên. Nhà nước, chủ đầu tư và cư dân vẫn loay hoay trong câu chuyện đó.

Từ năm 2007, Nghị quyết 34/2007/NQ-CP của Chính phủ về một số giải pháp để thực hiện việc cải tạo, xây dựng các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp được ban hành. Nghị quyết nói rất hay về mục tiêu, chính sách, giải pháp nhưng việc triển khai trong thực tế lại vướng. Đến năm 2014, Bộ Xây dựng đã trình Quốc hội thông qua Luật Nhà ở năm 2014. Trong đó, sửa đổi, bổ sung nhiều nội dung quan trọng về chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ.

Năm 2015, Bộ Xây dựng trình Chính phủ ban hành Nghị định số 101/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và ban hành Thông tư số 21/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 về hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 101/2015/NĐ-CP. Tháng 10/2018, UBND TP. Hà Nội có Văn bản 4020/UBND-ĐT gửi Bộ Xây dựng để Bộ Xây dựng tổng hợp, báo cáo Thủ tướng Chính phủ về việc cải tạo, xây dựng nhà chung cư.

Tuy nhiên, vấn đề nằm ở việc đặc thù của Hà Nội là hầu hết các nhà chung cư nằm trong các quận nội thành. Đây là khu vực nằm trong vùng hạn chế phát triển theo Quy hoạch 108 của Thủ tướng Chính phủ và bị khống chế về mật độ và chiều cao. Đây chính là thách thức lớn cho các nhà đầu tư khi không thể tìm được cách thu hồi vốn.

GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, trong nhiều văn bản trước đây và mới nhất Nghị định 101 có đưa ra cơ chế cư dân đồng thuận lựa chọn chủ đầu tư. Thế nhưng, thực tế Nghị định 101 không đụng chạm vào “đúng huyệt” của câu chuyện, mà chỉ đưa ra những cơ chế khá chung chung và khó thực thi.

Nếu ở nước ngoài, quyền sử dụng đất đai là có thời hạn, hết niên hạn chủ đầu tư có quyền đến cải tạo lại và bán chung cư mới. Đây là điều kiện tốt khi giá chung cư giảm đi nhiều, khả năng tiếp cận nhà chung cư giá rẻ do chi phí về đất rẻ. Nhà đến niên hạn, nhà đầu tư hoàn toàn có thể đánh sập nhà và xây nhà mới.

Mặt khác, có một số hoàn cảnh phải cải tạo trong thời gian sử dụng, các nước sẽ sử dụng cơ chế đồng thuận cộng đồng. Người phát ra nhu cầu cải tạo có thể là Nhà nước, chủ đầu tư, hoặc cộng đồng…Phương án được đưa ra thảo luận tại cộng đồng và có chính quyền, đại diện quyền lợi người dân… đều tham gia, phân tích kỹ lưỡng phương án cải tạo được nêu ra, phân rõ quyền lợi các bên. Qua đó, họ sử dụng cơ chế đồng thuận theo đa số, nếu đạt được đồng thuận khoảng 70% cư dân, phương án được chính quyền chấp nhận, đảm bảo có phần của nhà nước, của thị trường, xã hội.

Tuy nhiên, hiện nay cơ chế đồng thuận cộng đồng chưa được thực hiện tại Việt Nam. Rất nhiều nhà đầu tư đã đề nghị cơ chế đồng thuận cộng đồng. Nếu nhận chuyển quyền sử dụng đất đạt 70% số lượng người trên thực tế đề nghị Nhà nước thu hồi quyền sử dụng đất của phần còn lại nếu số còn lại chưa đồng thuận.

Ở góc nhìn rộng hơn, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, qua các ý kiến có thể thấy vấn đề cải tạo chung cư cũ có 3 chữ: lớn (phạm vi toàn xã hội) - khó (liên quan đến việc đan xen lợi ích) - phức tạp (đụng chạm nhiều ngành, nhiều đối tượng).

Thế nhưng, có những nhà chưa đến mức hỏng theo quy định của luật pháp, do đó người dân có quyền chưa cho đập phá, cải tạo lại, hoặc chỉ cần cải tạo lại chứ không cần xây mới. Vì thế, không thể dễ dàng trong việc nói là yêu cầu đồng thuận và ép buộc họ phải rời chỗ ở của mình.

Một trong những ví dụ điển hình có thể kể đến như khu tập thể bưu điện cũ tại Hồng Mai. Cách đây hơn chục năm, nhiều người dân khu tập thể Bưu điện tại Hồng Mai vẫn ám ảnh về sự chật chội, bất tiện vì gia đình thì đông con mà diện tích nhà thì không nở ra được.

Cùng với đó, vì quá chật chội, mọi công trình phụ đều tận dụng, bếp núc đặt khắp mọi nơi, hành lang, ban công, thậm chí giữa lối đi, nhà nào mà vẫn còn dùng bếp than hoặc bếp củi là y như rằng khói bay mù mịt khắp các hành lang.

Trước tình cảnh "sống không khác ổ chuột" của việc quá tải, cách đây khoảng hơn chục năm trước, các hộ dân sinh sống ở chung cư này đã cùng tiến hành thảo luận, cải tạo, gia cố và cơi nới thêm. Tất cả các nhà đều đã xử lý và đưa các công trình phụ vào bên trong, đồng thời trả lại diện tích không gian hành lang cho tập thể.

Mặc dù vẫn có những bất tiện theo đúng nghĩa khi thiếu đủ mọi thứ, từ chỗ gửi xe, chỗ để rác, đến chỗ vui chơi cho trẻ em, hay muốn bước vào người dân phải len qua những dãy xe để la liệt ở khoảng sân chung chưa đầy 40 m2 với trên đầu chằng chịt những dây phơi quần áo hoặc trước khi bước vào từng nhà là khu đổ rác chung với đủ loại mùi xú uế bốc lên, nhưng với người dân ở đây họ chưa thực sự nghĩ đến việc cần phải xây mới.

"Sau khi cải tạo đến nay họ vẫn sống ổn định và không muốn thay đổi thì không thể bắt bẻ họ phải phá đi xây mới", ông Khởi nhấn mạnh và cho biết, vấn đề này một phần cũng liên quan đến câu chuyện uy tín các nhà đầu tư. Có nhiều trường hợp người dân không tin tưởng vào năng lực tài chính, năng lực làm việc của nhà đầu tư, khi có nhiều dự án hứa hẹn 2 năm nhưng tận 10 năm sau vẫn chưa bàn giao nhà, và đau lòng hơn có những trường hợp đến chết mà vẫn chưa được quay lại nhà cũ.