Hàng trăm dự án BT tại TP.HCM vẫn đang gặp vướng mắc về thời điểm tính giá đất.

Ngày 8/12/2025, HoREA tiếp tục có văn bản góp ý về dự thảo Nghị quyết về cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai và dự thảo Nghị quyết sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị quyết số 98/2023/QH15. Cả hai dự thảo dự kiến sẽ được Quốc hội bấm nút thông qua ngày 11/12 tới.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho hay, dự thảo mới nhất của Nghị quyết về cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai có bổ sung quy định: "Thời điểm xác định giá đất đối với diện tích đất thanh toán cho Hợp đồng BT là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất. Trường hợp Nhà nước chậm giao đất, cho thuê đất để thanh toán cho Hợp đồng BT thì Nhà đầu tư được hưởng thêm một khoản tiền tương ứng với mức lãi suất trung bình của các ngân hàng thương mại cổ phần nhà nước đối với phần giá trị của hạng mục công trình hoặc công trình đã bàn giao cho nhà nước. Thời gian được hưởng tính từ thời điểm nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình hoặc công trình dự án BT đến thời điểm có quyết định giao đất".

HoREA cho rằng, quy định này vẫn chưa hợp lý. Vì vậy, HoREA kiến nghị sửa đổi dự thảo Nghị quyết theo hướng thời điểm xác định giá đất đối với diện tích đất thanh toán cho Hợp đồng BT là thời điểm ký kết Hợp đồng BT hoặc tại thời điểm nhà đầu tư hoàn thành bàn giao công trình theo Hợp đồng BT đã ký kết trước ngày 1/1/2021, đã được kiểm toán theo đúng quy định pháp luật.

Theo HoREA, thời gian qua, nhiều Hợp đồng BT đã được doanh nghiệp hoàn thành, công trình được nghiệm thu từ lâu song Nhà nước lại chậm bàn giao đất để thanh toán cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, dự thảo nghị quyết chỉ quy định bồi thường cho nhà đầu tư một khoản tiền tương ứng với mức lãi suất trung bình của các Ngân hàng thương mại cổ phần Nhà nước đối với phần giá trị của hạng mục công trình hoặc công trình đã bàn giao cho Nhà nước” là không hợp lý.

"Khoản tiền tương ứng với mức lãi suất trung bình của các Ngân hàng thương mại cổ phần Nhà nước” có giá trị thấp hơn rất nhiều so với cơ hội đầu tư mà nhà đầu tư bị bỏ lỡ do “Nhà nước chậm giao đất, cho thuê đất để thanh toán cho Hợp đồng BT. Cơ chế này chưa tương xứng, chưa công bằng, sòng phẳng với nhà đầu tư", HoREA khẳng định.

Lấy ví dụ trường hợp Công ty MHL đã ký Hợp đồng BT số 09/HĐBT ngày 1/11/2016 với Quân chủng PK-KQ, hợp đồng ghi rõ doanh nghiệp được thanh toán bằng quỹ đất tại số 448 Nguyễn Tất Thành, Quận 4 (TP.HCM), HoREA cho biết: Dự án đã được hoàn tất và bàn giao cho Quân chủng PK-KQ Bộ Quốc phòng đưa vào sử dụng từ tháng 2/2018, nhưng mãi đến ngày 28/3/2025, tức 7 năm sau khi UBND TP.HCM mới ban hành quyết định bàn giao đất.

Nếu theo quy định của dự thảo, với trường hợp trên, thời điểm xác định giá đất sẽ là tháng 3/2025 và doanh nghiệp chỉ được Nhà nước bù đắp khoản tiền nhỏ  tương ứng với mức lãi suất trung bình của các Ngân hàng thương mại cổ phần Nhà nước đối với phần giá trị của hạng mục công trình hoặc công trình đã bàn giao cho Nhà nước tính từ thời điểm nghiệm thu là quá thiệt thòi cho doanh nghiệp. Thực tế, lãi suất trung bình của các ngân hàng thương mại nhà nước nhiều năm nay chỉ xoay quanh 5%/năm trong khi giá đất trong vòng 5-7 năm đã tăng giá hàng chục lần. 

Thảo luận tại Hội trường Quốc hội về dự thảo Nghị quyết về cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai mới đây, đại biểu Phan Đức Hiếu, Ủy ban Kinh tế và Tài chính Quốc hội cho rằng, trong thực tế nhiều dự án BT được nhà đầu tư hoàn thành nghĩa vụ, bàn giao công trình 5-7 năm nhưng chưa được Nhà nước thanh toán quỹ đất BT. Với các trường hợp này, nếu xác định giá đất tại thời điểm giao đất "là không hợp lý".

"Nguyên tắc ngang bằng, ngang giá trong quan hệ hợp đồng phải cùng thời điểm. Nếu 5 - 7 năm sau khi hoàn thành và bàn giao công trình nhà đầu tư mới nhận được đất, và giá đất lại được tính theo thời điểm bàn giao thì không thể ngang bằng. Tôi thiết tha trong nghị quyết lần này phải tháo gỡ vấn đề này. Theo đó, vì lý do nào đó Nhà nước chậm bàn giao quỹ đất thanh toán, thì công bằng nhất là giá đất phải được xác định tại thời điểm nhà đầu tư đã bàn giao công trình hoặc theo thỏa thuận", đại biểu Phan Đức Hiếu đề nghị.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, hiện TP.HCM có hơn 100 dự án BT đang vướng mắc về thời điểm tính xác định giá đất. Do đó, các doanh nghiệp đang kỳ vọng lớn hai Nghị quyết trên được Quốc hội bấm nút ngày 11/12 sẽ tháo gỡ khó khăn này.  

Thực tế, tại TP.HCM đã có tiền lệ tương tự: Chính phủ ban hành Nghị định số 91/2025/NĐ-CP ngày 24/04/2025 “quy định thời điểm xác định giá đất của quỹ đất thanh toán theo hợp đồng xây dựng - chuyển giao tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, Thành phố Hồ Chí Minh”. Theo đó, thời điểm xác định giá đất là thời điểm ký tắt Hợp đồng BT”.

HoREA cho rằng, Nghị định số 91/2025/NĐ-CP đã tháo gỡ được khó khăn, vướng mắc cho tất cả các dự án BT tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm nên Hiệp hội đề nghị “áp dụng tương tự” cho các dự án BT trong cả nước để bảo đảm công bằng cho các nhà đầu tư dự án BT.

Thảo luận về dự thảo Nghị quyết sửa đổi, bổ sung Nghị quyết 98 về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP.HCM, nhiều đại biểu cho rằng, để TP.HCM phát huy hết được tiềm năng, thế mạnh, ngoài các chính sách đột phá còn phải tháo gỡ ngay các vướng mắc hiện hữu, trong đó có vấn đề định giá đất của các dự án BT.

Thảo luận về dự thảo Nghị quyết sửa đổi, bổ sung Nghị quyết 98, đại biểu Trần Hữu Hậu (đoàn Tây Ninh) cũng cho rằng, với các trường hợp nhà đầu tư bàn giao công trình nhiều năm nhưng nhà nước chậm bàn giao đất, nếu xác định thời điểm tính giá đất là thời điểm bàn giao đất thì quá thiệt thòi cho doanh nghiệp, bởi chênh lệch giá đất giữa 2 thời điểm rất lớn.  

Do đó, để bảo đảm công bằng, sòng phẳng và giảm bớt thiệt hại cho nhà đầu tư, đại biểu quy định cần quy định xác định giá đất đối với diện tích đất thanh toán cho hợp đồng BT phải cùng thời điểm ký kết hợp đồng BT, hoặc chí ít cũng là thời điểm nhà đầu tư hoàn thành bàn giao công trình thuộc dự án.

Đại biểu Nguyễn Hữu Hậu cũng kiến nghị nên coi Nghị định 91/2025/NĐ-CP về gỡ vướng cho các dự án BT tại Thủ Thiêm là mô hình mẫu để áp dụng cho hàng trăm dự án BT khác tại TP.HCM.